집주인과의 마찰에서 해결과정과 법률상담은?

 

집주인과의 마찰에서 해결과정과 법률상담은?

 

집주인과의 마찰에 대한 해결 과정

오늘은 집주인과 분쟁이 일어난 지인의 이야기로 시작하려 합니다.

아는 지인분께서 월세에 살고 계시는데 곧 계약이 만료되는 시점이고 곧 새집으로 이사를 가야하는 상황인데 세입자로 거주하는 동안에 잔고장들과 내벽 균열현상/수도 등 문제가 상당히 많았고 집주인에게 청구한 적도 없고 수리비를 직접 내셨다고 합니다.

특히, 내벽 균열현상을 공사할 때 꽤 많은 돈을 지출하셨다고 합니다. 임대인에게 수리에 든 비용을 청구할 수 있는지 궁금해하셨습니다.

이때 조언을 드렸던것은 “임차인 상환 청구권”이 있다는 것입니다. 이 말은 임차인은 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출할 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다 라는 것입니다. 집의 보존 및 수리 비용을 임차인의 비용상환청구권으로 인해서 임대인에게 청구하는 것이 있는데, 법률상담을 통해 알 수 있는것으로 민법에선 필요비와 유익비로 정확하게 구분지어 청구범위를 다르게 하도록 규정하였습니다. 유익비와 필요비의 개념과 대법원 판례 사례를 통해 설명해드리도록 하겠습니다.

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1.유익비와 필요비란?

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가. 민법조문

제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

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②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다

우리 민법에서는 제 626조 제1항에서는 필요비, 동조 제2항에서는 유익비를 명시적으로 규정하고 있습니다.

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나. 필요비의 의미

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필요비란 그 임차목적물을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리 비용를 의미합니다. 그 예로 상·하수시설의 수리비, 전기시설의 수리비용, 출입문 교체 등과 같은 임차 목적물의 유지보전을 위하여 들어간 비용을 필요비라고 합니다. 그 외 사례를 바탕으로 보면 깨진 유리창 교체, 보일러 수리, 지붕 개수 등이 있습니다.

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임차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무는 본래 임대인에게 있습니다. 이에 따라 임차인이 임차목적물을 통상의 용도에 따라 적합한 상태로 보존하기 위하여 필요비를 지출하였다면 임대인에게 필요비 전액과 청구 시기를 즉시 청구할 수 있습니다.

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다만 주의할 것은 대법원은,

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,​ 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

위 판례에 따르면 임차목적물의 파손 등이 사소하여 큰 비용을 들지 않고 임차인의 사용,수익에 큰 방해가 없다면 그 임대인이 수선의무를 부담하지 않는다고 하고 있습니다. 따라서 이에 해당하는 수리비(필요비)를 임차인이 지출하였다고 하더라도 임차인이 임대인에게 필요비를 청구할 수 없게 됩니다.

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다. 유익비의 의미

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유익비란 목적물의 보존에 반드시 필요한 것은 아니지만 목적물의 본질을 변화시키지 않고 개량하기 위하여 지출한 비용을 의미합니다.즉, 부동산의 객관적인 가치를 증가시키는데에 지출된 비용을 의미하는것입니다. 베란다 샤시 교체나 임차목적물의 진입로 도로 포장 등이 유익비로 인정된 대표적인 예입니다. 그 외 사례로 보면 방의 증축/개축, 발코니 확장/중문 설치/이중창 설치 등입니다.

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위와같은 유익비가 인정되기 위해서 ① 개량물이 임차목적물과 독립한 물건이 아니어야 하고 ② 임차목적물의 가치의 증가가 객관적으로 ‘현존’하여야 합니다. ③ 또한 원상회복 특약 등과 같은 필요비·유익비 청구를 배제하는 특약이 없어야 합니다.

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필요비는 본래 임대인이 지출해야 하는 목적물의 보존비용을 임차인이 대신 지급한 것이기에 임차인이 비용을 지출 시 곧바로 상환을 구할 수 있지만 유익비의 경우에는 임대차계약이 종료된 후 6개월 이내에 상환을 구할 수 있습니다.

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2. 세입자는 살고 있는 집의 벽이 갈라져서, 세입자가 이를 수리하고 집주인에게 수리비를 청구하였다. 집주인은 수리비를 내야 하는가?

위 정리한 내용을 유익비, 필요비의 개념을 토대로 사안을 볼 때 문의한 사항은 집의 벽면이 갈라진 것이라면 이는 임차목적물의 유지·보수에 관한 것으로 판단됩니다. 이에 대해서는 원칙적으로 당연히 임대인이 수리해주어야 할 의무가 있고, 만일 임차인이 이를 수리하였다면 그 비용은 ‘필요비’로서 임대인에게 청구할 수 있습니다.

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벽이 갈리진 정도에 따라서 달리 볼 여지는 있겠으나 주거를 목적으로 하는 집의 벽이 갈라지는 정도의 하자라면 이를 보수하는데 적은 비용이 들고 사용·수익에 큰 지장이 없는 사소한 것으로 보기도 어렵다고 판단됩니다.

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따라서 임차인(세입자)가 그 벽을 보수하는데 비용을 지출하였다면 임대인에게 그 비용을 필요비로서 청구할 수 있습니다.

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3. 집주인이 수리비를 주지 않을 경우 손해배상이 가능한가?

위 2번 사례에서 세입자는 임대인에게 벽의 수리를 지속적으로 요구를 하였으나 임대인은 이를 수리해주지 않아 방을 하나 쓰지 못하는 기간이 수개월을 넘어선 상황에 이르렀다. 세입자는 방을 계속 사용하기 위해서 어쩔 수 없이 결국 자신의 비용으로 벽을 수리하였다. 법적으로 수리비를 받아낼 수 있는 방법이 있는가? 그리고 수개월 동안 쓰지 못한 방으로 인한 피해에 대해 집주인에게 손해배상 등의 조치가 가능한가?

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가. 세입자의 법적 조치

앞에서 살펴 본 것처럼 벽에 균열이 발생한 것은 임차목적물의 유지 및 보수에 관한 것으로서 임차인이 수리비를 지출하였다면 이는 필요비로서 임대인에게 청구하는 것이 가능합니다. 그런데 임대인이 그 필요비 상환을 거부하고 있다면 임차인은 자신의 권리확보를 위하여 필요비를 청구하는 소송을 제기하는 것이 가능합니다.

 

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나. 세입자의 손해배상 청구

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앞에서 살펴 본 것처럼 임대인은 임차인에 대하여 민법 제623조에 따라 그 임차목적물을 사용, 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 그런데 임대인이 이러한 자신의 의무를 해태하여 임차인에게 손해를 발생시켰다면 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이러한 손해에는 본래 얻을 수 있었던 이익의 상실인 소극손해도 포함합니다. 따라서 벽의 균열이 없었다면 얻을 수 있었던 이익과 벽의 균열로 방을 사용·수익하지 못할 때의 이익상태의 차액이 소극손해가 되고 이에 대해서도 배상을 구할 수 있습니다.

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다만 현실적으로 주거용 건물의 경우 영업용 건물에 비하여 그 이익 상태를 산정하는 것이 애매한 경우가 많습니다. 이러한 부분에 대해서는 법률상담을 통해 전문가와 상의하여 당시 상황에 맞는 합리적인 손해액을 산정하는 것이 필요합니다.

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필요비와 유익비에 대해 정확히 인지하셨나요?

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위와같은 상황들을 볼때에는 필요비나 유익비를 지출하게 된다면 100% 돌려받을 수 있을것이라 생각될 수 있지만 임대인에게 청구하지 못하는 경우가 종종 있습니다.

대표적인 사례로는 애초에 임대차 계약을 했을 당시에 임차목적물을 반환할 때 비용을 부담하여 원상복구를 해야한다는 것을 약정한 경우입니다.

임대차계약서에 명확한 제시가 없는 경우 전문분야에 있는 분들에게 확실한 상황 전달을 통해 해결하는 편이 가장 바람직한 방향입니다. 집주인과 갈등이 고조되는 상황속에서 그냥 넋 놓고 계시다가는 손해볼 수 있는 일이 발생할 수 있기 때문에 미리미리 상담을 통하여 해결하시길 바랍니다.