대리인 계약, 위임장 알고 하자!

 

대리인 계약, 위임장 알고 하자!

우리는 대리인계약 을 언제 사용할까요?

사정이 생겨 일을 직접 처리하지 못하면, 가족이나 지인에게 부탁을 합니다.

부동산 매매 계약도 마찬가지인데요. 이때 위임장 을 주고 계약의 의사결정을 대신하는 사람을 대리인 이라고 부릅니다. 쉽게 생각했던 대리인 계약에도 몇 가지 주의할 점이 있으니 기억하셔야겠습니다.

자, 그럼 대리인에 관한 부동산 법률 지식을 함께 알아볼까요?

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(1) 첫 번째 사례. 위임장, 인감도장이 있어야만 대리인이다? 대리인의 자격!

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충주에 살고 있는 박흥부 씨는 딸 박하나 씨의 대학교 근처에 위치한 은평구의 한 아파트를 사기로 하고 부동산을 통해 계약을 진행하려 했는데요. 뜻밖의 사고가 나고 말았습니다. 일을 하다가 넘어진 박흥부 씨는 허리를 크게 다쳐서 병원에 입원했던 겁니다.

박흥부 : 아구, 내가 입원해 있어서 서울에 당분간 못 갈 것 같다. 하나 네가 대신 아파트 계약 좀 해라.

박하나 : 걱정 마세요, 아빠. 근데 위임장이랑 인감도장은요?

박흥부 : 응? 그게 꼭 있어야 되냐? 놀부 형님도 그냥 했다던데……네가 부동산에 연락해서 한번 잘 알아봐봐.

박하나 : 일단 알아볼게요.

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박하나 씨는 아버지 박흥부 씨의 말을 듣고, 부동산을 통해서 매도인 한민국 씨에게 연락을 하지만, 상대는 펄쩍 뛰었습니다.

한민국 : 따님이시라고요? 대리인 계약인 건 그렇다 쳐도, 위임장하고 인감도장은 가져오셔야죠. 그리고 목소리가 굉장히 어려 보이는데 혹시 미성년자 아닙니까?

박하나 : 네? 저 성인인데요, 그리고 대리인 계약인데 미성년자랑은 관련 없지 않을까요?

한민국 : 아니죠. 부동산 계약이 얼마나 중요한 건데! 대리인에도 다 자격이 있는 겁니다. 위임에 필요한 자료랑 신분증, 가족관계증명서 등 꼭 가져오세요.

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매도인 한민국 씨의 말대로 부동산 매매 계약에서 정말 대리인의 자격이 특별히 정해져 있을까요?

본인이 계약을 진행하는 대신 믿을 만한 가족이나 지인에게 부동산 매매 계약을 대신 맡기는 경우, 이러한 개인적인 관계를 사적인 계약관계라고 하는데요.

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여기에서 대리인의 자격은 특별히 제한이 없습니다. 대리는 본인을 대신하여 의사표시를 하는 제도입니다. 즉, 미성년자라도 의사결정을 할 수 있는 사람이라면 대리인(임의 대리인)의 자격이 될 수 있습니다.

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다만 대리행위의 법률효과는 대리인이 아닌 본인에게 귀속됩니다. 그러므로 부동산 매매 계약과 같은 중요한 법률 행위에서 믿을 만한 대리인에게 계약을 맡겨 진행하는 것은 상식적인 선택입니다.

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그렇다면 이러한 대리권이 발생하기 위해서는 본인의 위임장과 인감증명서가 반드시 필요할까요? 일반적으로 꼭 필요하다고 생각하지만 반드시 그런 건 아닙니다.

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본인이 대리인에게 대리권을 수여하는 행위를 수권행위라고 부르는데요. 이러한 수권행위는 불요식행위라고 하여 일정한 방식이 필요하지 않는 법률 행위를 뜻합니다. 따라서 반드시 서면으로 진행할 필요가 없고 구두만으로도 가능합니다.

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아까 매수인 박흥부씨가 딸 박하나 씨에게 전화를 걸어 부동산 계약을 대신 진행해달라는 의사표시를 했기 때문에 박하나 씨에게 수권행위를 한 것입니다. 이로써 박하나 씨는 대리인의 권한을 가지며, 부동산 매매 계약 진행이 가능합니다.

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다른 예로 본인이 땅을 사고 싶은데, 지역이 멀어 가지 못할 경우에 대리인에게 “xx 지역 땅 좀 대신 사다 줘.”라고 말한다면 수권행위를 한 것입니다. 하지만 이 경우에 땅 주인은 원래 땅을 사겠다는 사람 말고, 다른 사람이 대리인으로 땅을 사러 왔다고 하면 그 증명을 위해서 위임장, 인감증명서 등 법적인 근거자료를 계약 시 받아두는 것이 좋습니다.

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따라서 이러한 법적인 근거자료인 위임장, 인감도장 등은 정당한 수권행위를 증명하는 적절한 수단이므로 첨부하는 것이 좋습니다. 후일에 법적 문제를 차단할 수 있기 때문이며, 안전한 거래를 위해서는 더욱 필요한 사항입니다.

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그러나 위임장, 인감도장이 없어도 본인이 일을 맡긴 대리인에게 대리권 수여의 의사표시를 했다면, 유효한 대리권이 발생하게 됩니다. 반대로 위임장, 인감증명서가 있더라도 실제로 대리권 수여가 없었다면 그 대리행위는 무효가 됩니다.

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결론적으로 박하나 씨는 아버지 박흥부 씨에게 수권행위를 받았으며, 매수인의 대리인 자격이 충분하며 매도인 한민국 씨에게 법적인 근거자료인 위임장과 인감증명서를 제출하지 않아도 됩니다. 하지만 훗날 문제 삼지 않고 서로 안전한 거래를 위해서는, 자료를 제출하는 것이 더욱 좋은 판단으로 여겨집니다.

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(2) 두 번째 사례. 가족이 아닌 제3자와 대리 계약 파기, 그 책임은?

20년간 식당을 운영하며 10억을 모은 이근성 씨.

드디어 꿈에 그리던 내 집 마련을 하고자 마음에 드는 집을 발견하고, 부동산 중개인을 통해서 아파트를 계약하기로 했습니다. 매도인 강대한 씨의 개인 사정으로 대리인이 나온다기에 별말 없이 계약을 하러 갔는데 뜻밖의 사실을 알게 되었습니다.

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이근성 : 안녕하세요. 매도인 강대한 씨의 대리인이시죠?

김삼식 : 예, 맞습니다. 김삼식입니다.

이근성 : 대리인 위임 서류는 가져오셨어요?

김삼식 : 예. 여기 위임장하고 인감도장도 가져왔어요.

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위임장과 인감도장이 있었기에 이근성 씨는 문제없을 거라 생각하고, 김삼식 씨와 부동산 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그러나 며칠 후, 매도인 강대한 씨에게 전화가 왔습니다.

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강대한 : 지난번 아파트 계약 말입니다. 제가 직접 하지도 않은 계약이니. 이 계약은 무효로 합시다.

이근성 : 네? 그게 무슨 말씀이세요? 위임장이랑 인감도장 다 있던데요? 혹시 아파트 가격이 올라서 그러시나요?

강대한 : 아니 생각해보세요. 김삼식은 내 아들도 친척도 아니고 제3자잖아요. 나는 대리 계약을 시킨 적도 없어요.

이근성 : 제가 그걸 어떻게 알겠어요?

강대한 : 어쨌든 계약은 파기입니다.

이근성 : 제 계약금은요? 아니, 그냥 계약금만으로는 안 되겠어요. 이미 체결된 계약인데, 손해배상을 해주셔야 되겠습니다.

강대한 : 그건 김삼식에게 청구하세요!

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위임장은 있었지만 제3자인 대리인과 진행한 부동산 계약은 무효라는 매도인의 주장! 계약 파기는 누구 책임일까요?

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민법에서는 다음과 같이 대리행위의 효력은 본인에게 귀속된다고 규정하고 있습니다.

제114조(대리행위의 효력) ①대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.

따라서 부동산 매매 계약을 대리인이 수행했다고 해도, 매매 계약의 당사자는 본인이 한 것과 마찬가지이며 그 효과는 본인이 받게 됩니다.

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대리인의 자격은 첫 번째 사례에서 알아보았듯이 의사능력을 갖추고 있으면 누구나 될 수 있습니다. 또한 반드시 가족이 아니더라도 실제로 대리권을 수여받은 자라면 그 부동산 매매 계약은 유효합니다.

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그러므로 부동산 매매 계약이 어떤 이유에서든 파기된다면 그 책임은 대리인이 아닌 본인에게 있습니다. 만일 대리인의 귀책사유로 매매 계약이 파기되어도 이는 본인의 영역에서 발생한 것으로 간주됩니다. 따라서 본인이 계약의 상대방에게 책임을 져야 합니다.

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다만 본인과 대리인 사이에 있던 내부 사정에 따라서 본인은 대리인에게 손해배상 책임을 물을 수는 있습니다.

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또한 대리에는 무권대리라는 것이 있습니다. 무권대리란 대리행위의 다른 요건, 즉 위임장이나 인감도장 등의 서류는 갖추었지만 대리 행위자에게 대리권이 없는 경우를 말합니다. 쉽게 말하면 당사자 본인으로부터 대리권을 받지 못하면 무권대리라고 합니다.

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민법에서는 무권대리일 경우에는 그 계약의 효력이 본인에게 미치지 않는다고 다음과 같이 규정하고 있습니다.

제130조(무권대리) 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다.

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제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.

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② 대리인으로서 계약을 맺은 자에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 또는 대리인으로서 계약을 맺은 사람이 제한능력자일 때에는 제1항을 적용하지 아니한다.

또한 무권대리를 행한 대리인은 다음 세 가지에 대해서 증명하지 못하면, 거래 상대방에 따라서 계약의 이행 또는 손해배상 책임을 지게 됩니다.

1) 자신에게 대리권이 있는 지 여부 (본인의 실제 의사표시가 있었는지)

2) 계약 당사자 본인의 추인 (계약이 있은 후, 나중에 그 행위에 동의함)

3) 상대방의 악의 (대리권이 없다는 사실을 알고 있음)

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더욱이 판례를 살펴보면, 무권대리인의 책임을 ‘무과실 책임’이라고 보며, 무권대리의 고의나 과실 여부와 관계없이 책임을 지도록 하고 있습니다.

민법 제135조 제1항은 “타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 위 규정에 따른 무권대리인의 상대방에 대한 책임은 무과실책임으로서 대리권의 흠결에 관하여 대리인에게 과실 등의 귀책사유가 있어야만 인정되는 것이 아니고, 무권대리행위가 제3자의 기망이나 문서위조 등 위법행위로 야기되었다고 하더라도 그 책임은 부정되지 아니한다.

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대법원 2014. 2. 27. 선고 2013다213038 판결 [손해배상]

우리 민법에서는 타인에게 자신을 대리인으로 함부로 지칭하여 법률행위를 한 자에게는, 그 법률효과를 귀속시키거나 손해배상을 하도록 엄정히 다스리고 있습니다.

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위의 사례에서 보면 매도인이었던 강대한 씨는 대리인 김삼식 씨에게 대리행위를 주지 않았다고 주장했는데요. 이게 사실이라면 김삼식 씨는 무권대리인이 됩니다. 여기서 조금 복잡해지는데요. 바로 부동산 매매 계약 당시에 김삼식 씨가 제출한 인감증명서가 첨부된 위임장 때문입니다.

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위임장은 계약서 등과 같이 증명하고자 하는 법률상 행위가 그 문서 자체에 의해서 이루어진 문서로써, 처분문서의 성질을 갖고 있습니다.

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처분문서란, 어떠한 법률행위 즉 권리 의무 관계가 해당 문서에 의하여 발생, 변경, 소멸하는 문서를 의미합니다.

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위 서면에 본인의 서명이나 날인(인감)이 있는 경우에는 민사소송법에서 다음과 같이 보고 있습니다.

제357조(사문서의 진정의 증명) 사문서는 그것이 진정한 것임을 증명하여야 한다.

제358조(사문서의 진정의 추정) 사문서는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인(拇印)이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다.

사문서가 진정한 것임을 증명해야 한다고 하면서도, 본인 또는 대리인의 서명, 날인이 있다면 증명한 것으로 추정합니다. 위임장에 본인의 서명, 날인이 있었다면 이는 사실이라는 진정성립이 인정될 수밖에 없습니다.

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대법원 역시​ 처분문서의 경우에, 그 진정성립이 인정되는 이상 이를 수긍할 반증의 제시가 없으면, 그 법률행위의 존재와 내용을 인정해야 한다는 입장입니다.

일반적으로 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재내용에 의하여 그 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하는 것

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대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카18146 판결 [대여금]

대리의 위임장 경우에도 다음과 같이 판시하고 있습니다.

즉, 위임장이 제출된 경우에는 그 매매 계약서에 따라서 대리인 표시가 없고 대리인의 이름이 매도인으로 기재되어 있더라도 대리행위로 매매계약을 체결했다고 인정하고 있습니다.

(2) 그러나 기록에 의하면 원고는 위 소외인들이 피고의 대리인으로 매매행위를 하였다는 주장에 대한 증거로서 갑 제 7 호증을 제출하고 있는바, 갑 제7 호증은 피고가 위 소외인들에게 이 사건 부동산의 매매에 관한 일체의 행위를 위임한다는 내용의 위임장임이 명백하다(기록 364, 495정에 보면 위 위임장 원본은 피고 수중에 있음이 분명하므로 원고가 제출한 위 갑 제 7 호증은 원본이 아닌 사본임이 틀림없으나 피고도 그 원본의 존재는 인정하고 있다).

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그런데 일반적으로 매매계약에서 매도인으로 나온 사람이 위와 같은 소유권자로부터 매매에 관한 권한을 위임받은 내용의 위임장을 제시하고 매매계약을 체결하였다면 특단의 사정이 없는 한 그는 소유권자를 대리하여 매매행위를 한 것으로 보아야 할 것이고, 매매계약서의 매도인란에 대리관계의 표시가 없이 그 자신의 이름을 기재하였다고 하여도 이것만으로 그 자신이 매도인으로서 타인물의 매매를 한 것이라고 볼 수는 없는 것이다.

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그러므로 위 갑 제 7 호증의 원본이 원고와 위 소외인들 사이의 매매계약 체결시에 원고 주장과 같이 제시된 일이 있었는지의 여부는 위 소외인들이 피고의 대리인으로서 위 매매계약을 체결한 것인지 아닌 지를 판가름 하는 주요한 자료가 되는 것이며, 만일 위 위임장의 진정성립까지 인정된다면 이는 매매의 효력에 관한 처분문서로서 납득할 만한 이유설명이 없이는 그 증명력을 부인할 수 없을 것이고, 이와 반대로 위임장의 진정성립이 인정되지 않을 경우에도 최소한 위 매매계약은 위 소외인들의 무권대리에 의한 매매계약임에도 틀림없으니 원심으로서는 나아가 원고 주장과 같이 위 매매후 피고가 이를 추인한 사실이 있는지의 여부를 판단하여야 할 것이다.

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대법원 1982. 5. 25. 선고 81다1349,81다카1209 판결 [소유권이전등기]

따라서 위의 사례에서 대리인의 대리권을 증명하는 위임장이 제출된 이상, 본인이 제출된 위임장의 위조 등을 증명하여 사실을 부인하거나 실제 대리권이 없었다는 확실한 증거를 내놓아 반박해야 합니다.

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결론적으로 무권대리의 경우에는 무효이며, 본인과 법률행위 상대방 사이의 어떠한 법률관계가 발생하지 않습니다. 이에 대해 무권대리인은 계약상 책임을 지거나 상대방에 대한 손해배상의 책임​을 지게 됩니다.

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다만, 처분문서인 위임장이 제출된 경우에는 무권대리인이 이를 근거로 자신이 정당한 대리인임을 주장할 확률이 높습니다. 위 사례에서는 김삼식 씨가 자신이 정당한 대리인임을 주장하면, 사실상 매도인인 강대한 씨가 모든 책임을 져야 할 가능성이 높습니다.

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강대한 씨가 책임지지 않으려면, 위임장의 위조 사실이나 무권대리였다는 사실의 확실한 증거를 제시해야 합니다. 이는 많은 법률 지식과 복잡한 소송 과정, 소액민사소송 등이 뒤따르게 됩니다. 현실적으로 매우 난해한 일이니, 사전에 주의를 하셔야 합니다.

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(3) 세 번째 사례. 사정상 대리인의 계좌로 입금한 계약금, 매도인은 전달받지 못했다면 어떻게 해야 할까?

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김나라 씨는 부동산에 내놓은 집이 거래가 되었지만 일로 바빠서 사촌동생 공주영 씨에게 위임장과 인감을 전달하고, 대리 계약을 부탁했습니다. 공주영 씨는 매수인인 오철수 씨를 만나 구비한 서류를 제출하고 계약을 진행했습니다.

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공주영 : 계약금은 일단 제 계좌로 보내주시면, 제가 집주인에게 바로 전달할게요.

오철수 : 알겠습니다. 오늘 6시 전에 입금해드릴게요.

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오철수 씨는 약속대로 공주영 씨의 계좌로 계약금을 입금했고, 이후 확인 전화를 했지만 이틀이 넘도록 연락이 되지 않았는데요. 이상하다는 생각에 오철수 씨는 김나라 씨에게 연락합니다.

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오철수 : 계약금 9백만 원, 대리인인 공주영 씨 계좌로 보내드렸는데 전달받으셨어요?

김나라 : 예? 아니요, 전혀 전달받지 못했는데요? 벌써 입금하셨다고요?

오철수 : 네. 그저께 입금했거든요. 그런데 공주영 씨가 연락이 안 되어서 혹시나 하는 마음에……. 한번 다시 확인해보세요.

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(잠시 후)

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김나라 : 지금 컴퓨터로 보고 있는데, 입금 안 되었어요. 사촌동생이 전화를 안 받네요. 이게 대체 무슨 일인지……!

오철수 : 그래도 그쪽 동생분인데, 연락되면서 이러시는 건 아니겠죠?

김나라 : 설마 저를 의심하시는 건가요? 아닙니다.

오철수 : 그럼 이제 어떻게 합니까?

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대리인을 통해 진행된 부동산 매매 계약. 대리인은 계약금을 받고 연락이 되지 않는 상황, 매도인과 매수인은 어떻게 해야 할까요?

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이 사례에서는 매도인이 대리인에게 계약 의사를 위임한 사실을 전제로 두고 있는데요. 이 상황에서는 대리권을 가진 대리인의 범위가 어디까지인지가 중요합니다.

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대리인이 계약 실행뿐 아니라, 계약금 등 매매 대금까지 수령할 권한을 갖고 있는지의 여부가 문제입니다.

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이에 대하여 대법원은 다음과 같이 판시해, 통상의 대리권에는 의사표시를 수령할 권한과 더불어 매매 대금을 수령할 권한까지도 갖는다고 봅니다.

임의대리에 있어서 대리권의 범위는 수권행위(대리권수여행위)에 의하여 정하여지는 것이므로 어느 행위가 대리권의 범위 내의 행위인지의 여부는 개별적인 수권행위의 내용이나 그 해석에 의하여 판단할 것이나, 일반적으로 말하면 수권행위의 통상의 내용으로서의 임의대리권은 그 권한에 부수하여 필요한 한도에서 상대방의 의사표시를 수령하는 이른바 수령대리권을 포함하는 것으로 보아야 할 것이다.

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또한 부동산의 소유자로부터 매매계약을 체결할 대리권을 수여받은 대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약에서 약정한 바에 따라 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있다고 보아야 할 것이므로, 위 이경호에게 매매계약을 체결할 대리권한만 있을 뿐 그 매매대금을 수령할 권한은 없다고 인정할만한 특별사정이 없는 이 사건에 있어서 위 이경호의 잔대금수령권한을 인정한 원심의 조처는 옳은 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 잔대금수령권한에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

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대법원 1994. 2. 8. 선고 93다39379 판결 [소유권이전등기]

따라서 매매 계약 당시에 따로 정해둔 사항이 없었다면 매수인은 그 매매 대금을 대리인에게 보내주었으므로, 계약상의 지급의무를 이행한 것이 됩니다. 부동산 매매 계약의 계약금은 지급이 된 것입니다.

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그러나 실제로 대리인이 계약금을 중간에서 가로챈 것이라면, 이는 매도인과 대리인 사이에서 일어나는 법률관계에 문제가 발생한 것입니다. 매도인이 대리인을 찾아서 소액민사소송 또는 부당이득 반환청구, 형사상 고소 등의 법적 조치를 취하여야 합니다.

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대리권의 범위는 결국 수권행위를 어떻게 해석하느냐에 대한 문제입니다. 따라서 본인이 피치 못할 사정으로 대리권을 대리인에게 줄 때는 위임장에 대리행위의 범위를 구체적으로 명시하는 게 좋습니다. 후일 발생할 법률적 문제를 미연에 방지할 수 있기 때문입니다.

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이번 사례에서도 처음부터 대리인의 매매 대금 수령을 제한한다고 위임장에 명시했더라면 피해를 막을 수 있었을 것입니다. 김나라 씨는 우선 대리인인 공주영 씨에게 연락을 하고, 부당이득 반환청구와 형사상 고소 등으로 조치를 취해서 계약금을 돌려받아야 합니다.

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대리인의 자격과 범위, 처분문서에 대해서도 알아보았는데요. 대리인에게 모든 걸 맡기기보다는, 본인이 계약 전후에도 주의를 기울이시는 편이 가장 좋겠습니다.

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** 본 글에서 언급한 "소액민사소송"은 법률적으로는 "소액사건"이 맞는 단어이며, 소액사건이란 “제소한 때의 소송물가액이 금 3,000만원을 초과하지 아니하는 금전, 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제 1 심의 민사사건”을 대상으로 합니다. 이러한 소액사건의 경우 일부 소액사건심판법 등의 특칙을 두어 일부 민사소송 절차를 간소화합니다. 즉, 원상회복 소송건이 모두 소액민사소송은 아닙니다. 다만, 본 글에서는 소액으로 진행되는 사례가 많아서 이렇게 표현 된 점 참고 부탁 드립니다.