원상회복 의무란? 2/2

임차인의 원상회복 의무, 두번째 이야기

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안녕하세요. 원상회복의무에 관한 첫번째 이야기(아래 클릭)에 이어서 오늘도 두가지 사례를 더 살펴보겠습니다.

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https://willsue.tistory.com/2

원상회복 의무란 ? 1/2

 

1. 원상회복의무를 하지 않은 경우 보증금을 돌려주지 않아도 되나요?

 

세입자 A는 계약 만료 이후, 집주인과 통상적인 마모에 관해서 원상회복을 할 수 없다고 싸우고 있다. 하지만 제대로 된 기준이나 근거가 있어서 원상회복해야한다면 A는 본인이 지불할테니, 보증금부터 돌려달라고 주장하나 집주인은 묵묵부답인 상태이다

임차인의 원상회복의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙입니다. 다만 소액 민사소송에서는 원상회복의무가 사소한 부분에 대한 것인 반면 보증금의 액수가 비교적 거액인 경우에는 임대인이 동시이행관계에 있음을 이유로 보증금의 반환을 거부할 수 없다고 보고 있습니다.

원심이 적법하게 인정한 바에 의하면 위 전기시설을 원상회복하기 위하여는 금 326,000원 가량이 소요된다는 것인바, 이는 피고가 반환하여야 할 잔존 임대차보증금 125,226,670원(당초의 임대차보증금 150,000,000원에서 연체 차임 24,000,000원과 연체 공과금 773,330원을 공제한 금액)에 비하면 아주 적은 금액이고, 기록에 의하여 살펴보더라도 위 전기시설을 원상회복하지 아니하였다 하여 이 사건 건물 부분을 통상의 용도로 사용하는 데에 지장이 있다고 보기도 어려운바, 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다.

[대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결]

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위와 같이 판시하면서 원상복구 하여야 할 전기시설의 원상회복비용은 30만원 가량인 반면 돌려주어야 할 보증금의 액수가 1억2천만원이 넘는 거액의 경우에는 임대인은 그 전기시설에 대한 원상회복이 이루어지지 않았다고 하여 보증금반환을 거부할 수는 없다고 보았습니다.

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2. 이전 임차인이 만들어 놓은 시설에 시설권리금을 지불하고 새로이 임차인으로 들어갔는데 계약종료 후 임대인이 전 임차인이 만들어 놓은 것 까지 모두 철거하라고 한다면 어떡해야 할까요?

A는 20년 동안 다닌 직장을 그만두고, 항상 꿈꿔왔던 카페 창업을 하였다. 시설과 인테리어에 비용 부담이 커서 가능한 기존에 카페 인테리어가 잘되어 있는 곳들을 찾으러 많은 곳을 돌아다녔고, 깔끔한 인테리어와 집기들을 구비한 카페를 찾아서 4000만원의 시설권리금을 기존 카페를 운영하고 있던 임차인 B에게 지불하고 영업을 시작하였다. 카페 수입은 생각보다 다행히 잘 나왔고, A는 2년동안의 계약을 마무리하고 더 큰 곳으로 옮겨갈 준비를 하던 중에, 건물주 C에게 계약 만료 후 나갈 때는 모든 시설과 인테리어를 B가 들어오기 전으로 원상회복하라는 요청을 받았다

대법원은, 아래와 같이 판시하여 이전 임차인이 설치한 시설물까지 철거할 의무는 없다고 보고 있습니다. 이러한 판례에 취지에 비추어 본다면 임차인은 시설물이 설치되어 있던 전(前)임차인에게 받았을 때 상태 그대로를 임대인에게 반환하면 족하지 시설권리금을 지불한 부분까지 철거하여야 할 의무는 없습니다.

전 임차인이 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.

[대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결]

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그렇다면, 분쟁이 발생 시 효율적으로 대처하기 위해서는 어떻게 해야할까?

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실생활에서 고소를 함에 있어 소송에서 유리하게 적용되는 각종 자료들에 대해서 법률상담을 통해 설명을 들어볼수가 있습니다. 간혹 법률적 지식 부족으로 인해 거래한 부동산의 말만 듣고 소송에 휘말려 손해배상을 하게 되는 경우도 발생하곤 합니다. 임대차 계약 당시 원상회복의 범위에 대해서 될 수 있는대로 상세하게 정하고, 임대차 계약 당시 임대목적물의 현상태에 대해서 사진이나 동영상을 찍어 두는 등 그 증명자료를 만들어 두는 것이 중요하다 할수 있겠습니다. 원상회복의무와 소액민사소송에 대해 알아보는 시간 이였습니다.

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** 본 글에서 언급한 "소액민사소송"은 법률적으로는 "소액사건"이 맞는 단어이며, 소액사건이란 “제소한 때의 소송물가액이 금 3,000만원을 초과하지 아니하는 금전, 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제 1 심의 민사사건”을 대상으로 합니다. 이러한 소액사건의 경우 일부 소액사건심판법 등의 특칙을 두어 일부 민사소송 절차를 간소화합니다. 즉, 원상회복 소송건이 모두 소액민사소송은 아닙니다. 다만, 본 글에서는 소액으로 진행되는 사례가 많아서 이렇게 표현 된 점 참고 부탁 드립니다.