원상회복 의무란? 1/2

임차인의 원상회복 의무, 첫번째 이야기

소액민사소송, 임차인의 원상회복의무는 어떻게 될까?

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안녕하세요. 이제 한참 연휴가 시작되어 고속도로에는 차들의 기나긴 행렬이 본격적으로 설이 시작 되었음을 알리고 있는데요.

저희 가족들도 이번에 시골에 내려가는데 삼촌들과 차를 같이 타고 이동을 하는 중에 법률상담을 하고 싶다 하시더니, 원상회복의무에 대해 물어 보시더라구요.

이러한 질문들을 자주 받는 편인데, 많은 분들이 궁금해 하시기도 하고 때로는 고소각을 세우시는 분들도 많은 편이기 때문에 오늘은 해당 내용과 소액민사소송에 대한 내용을 예를 들어가며 쉽게 이야기 해보려 합니다.

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임대차계약 시 ‘임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.’는 내용으로 원상회복에 대해 기재해 넣는 것이 보편적입니다. 이렇게 계약 당시 이런 약정이 있다면 통상적으로 비용상환청구권도 포기한 것으로 보게 되는데요. 계약이 종료되어 집주인이 세입자에게 명도를 요구할 경우, 당사자 간의 특별한 약정이 없는 한, 세입자는 임차목적물을 임대차계약 당시의 원상으로 회복하여 집주인에게 반환하여야 함이 원칙입니다.(민법 제654조, 제615조). 법 조항이 생각보다 간단하고 실제 생활을 하다보면 많이 부딪치는 내용이기도 해서 많이들 알고 계시는 내용이지만 상황이 제각각인 경우가 많아, 예시를 몇가지 들어보겠습니다.

 

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1. 임차인이 원상회복을 해야 하는 경우

Case 1. 전세로 4년간 살았던 A는 거실에 미닫이문을 설치하고 부엌의 구조를 변경하였었다. 하지만 전세만료후 원상회복을 하지 않고 이사를 가버렸다. 집주인은 본인의 자비로 해당 부분 원상회복을 위한 공사를 한 경우

Case 2. 5년간 1층 상가 2개 호실을 임차하여 카페를 운영했던 임차인 A는, 2개 호실의 벽을 허불어 하나의 큰 공간으로 사용했었고, 천장을 허물어서 노출 콘크리트로 인테리어 하여서 이쁘게 꾸며서 사용했었는데, 임차 기간이 끝나고 경영상의 어려움으로 폐업을 하고 나가게 되는데, 소유주 B의 원상회복 요청을 무시하고 이사를 간 경우

위와 같이 만약 임차인이 원상복구를 하지 않아서 임대인이 자비로 공사를 하였다면 그 비용에 대해서 임대인은 임차인에게 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 다만 그 손해배상의 범위에 대한 판례의 내용은 다음과 같습니다.

임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.

[대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결]

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이를 토대로 볼 때 임대인은 자비로 들인 공사비용(복구비)과 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 이에 대해서는 임대차 보증금에서 공제하는 것도 가능합니다.

다만 그 범위에 대해서는 구체적인 사안에 따라 달라 지게 됩니다.

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2. 임차인이 원상회복 하지 않아도 되는 경우는?

임차인A씨는 8년간 전세로 빌라에서 지내면서 열심히 모은 돈으로 내집마련에 성공하여 이사를 가게 되었다. 이사 가는 날 짐을 다 빼고 나서 보증금 반환을 요청하였는데, 임대인B가 못자국과 바닥 기스가 너무 많아서 도배 장판을 새로 하는 비용을 제하고 보증금을 돌려주겠다고 한다

‘원상회복’이란 원래의 상태 그대로 회복시키는 것을 의미하는데요. 하지만 임차인이 처음에 들어갔을 때 상태로 회복하라는 건 불가능한 일입니다. 원상회복의무의 판례 입장은 다음과 같습니다.

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임대인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있다. 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.

즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다.

따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로, 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

[서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053 판결 건물명도등·임대차보증금반환등]

소액민사소송 결과에 따르면, 일반적인 마모에 대해서 원상회복의무를 부담한다는 구체적인 특약이 존재하지 않는 한 임차인이 임대목적물의 도배, 장판, 방충망, 바닥의 타일 등에 발생한 ‘통상의 마모(손모)’까지 원상회복을 하지 않아도 된다고 하였습니다.

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그런데 이런 마모의 범위에 대해서는 구체적인 기준이 정해져 있지 않기 때문에 분쟁이 잦고 법원도 각 사안마다 조금씩 다르게 판단합니다. 법원은 유사한 유형의 벽의 못자국, 도배, 장판의 손상에 대해서도 어떤 경우는 통상의 손모라고 보기도 하고, 어떤 경우는 원상회복의무를 부담하여야 한다고 판단하기도 하였는데요.

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대개 임차목적물에 대한 비슷한 유형의 변경이나 손상의 경우에도 임차인의 귀책사유(잘못)나 비정상적인 이용으로 그 변경 손상이 발생하였다면 임차인은 원상회복의무를 부담하게 됩니다. 그리고 임차인이 특수한 시설을 설치하거나 임대목적물을 증·개축하였다는 등의 ‘적극적으로 건물에 변형을 가한 경우’에 해당하는 경우 또한 마찬가지입니다. 추가적으로 이러한 유형적인 부분뿐만 아니라 ‘폐업신고절차이행’같은 절차적인 사항에 대해서도 마찬가지로 같은 의무를 부담하게 합니다.

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지금까지 원상회복에 관한 두가지 사례를 보았습니다. 다음에 또 다시 이야기를 이어 갈테니 기대해주세요

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** 본 글에서 언급한 "소액민사소송"은 법률적으로는 "소액사건"이 맞는 단어이며, 소액사건이란 “제소한 때의 소송물가액이 금 3,000만원을 초과하지 아니하는 금전, 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제 1 심의 민사사건”을 대상으로 합니다. 이러한 소액사건의 경우 일부 소액사건심판법 등의 특칙을 두어 일부 민사소송 절차를 간소화합니다. 즉, 원상회복 소송건이 모두 소액민사소송은 아닙니다. 다만, 본 글에서는 소액으로 진행되는 사례가 많아서 이렇게 표현 된 점 참고 부탁 드립니다.