부동산 계약금의 모든 것, 쉽게 알자!

부동산 계약금의 모든 것, 쉽게 알자!

누구나 한 번쯤 꿈꾸는 인생의 최대 목표. 바로 내 집 마련입니다. 집을 사려면 계약금을 걸어야 한다는 사실 정도는 대부분 알고 계실 겁니다. 그러나 무조건 부동산계약금 만 보내면 만사 오케이는 아닙니다. 상대가 거래를 파기할 수도 있고 여러 문제가 생길 수 있습니다. 잘못하면 고소 또는 소액민사소송까지 갈 수도 있죠. 그럴 경우를 대비해서 부동산 거래의 중요한 단계인 부동산계약금에 관한 법률 지식을 함께 알아보도록 할까요?

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(1) 첫 번째 사례. 계약금 파기에 대한 배액 배상의 범위는?

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나성실 : 드디어 내가 집을 사는구나!

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결혼생활 15년 차! 나성실 씨는 아내와 열심히 돈을 모은 끝에 마포구에 있는 한 역세권 아파트를 9억 원에 매수하기로 했습니다. 나성실 씨는 부동산중개인을 통해서 집주인 한주인 씨에게 총 계약금 9천만 원의 10%인 9백만 원을 계좌로 이체하고, 우선 가계약을 하게 됩니다.

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일주일 후에 한주인 씨를 직접 만나서 계약서를 작성하고 나머지 부동산계약금의 차액도 전부 지급하기로 약속을 한 상태였고요.

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그런데, 며칠 뒤 뉴스에서 서울 집값이 폭등했다는 소식이 들려오더니 집주인 한주인 씨가 전화를 했습니다.

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한주인 : 뉴스 보셨죠? 이 동네 아파트 가격이 일주일 만에 3억 원이 올랐어요. 무려 3억 원이! 아무래도 이 계약을 파기해야 할 것 같습니다. 제가 배액 배상은 섭섭하지 않게 하겠습니다. 가계약금 9백만 원의 두 배인 1천팔백만 원을 지급하겠습니다.

나성실 : 예? 그게 무슨 말씀이십니까? 그래도 그렇지, 갑자기 계약을 파기하는 게 어디 있나요? 일방적인 계약 파기는 위약금을 주셔야지요. 근데 고작 1천팔백만 원이요? 그렇게는 못 합니다! 9천만 원 계약금 전체를 기준으로 배상해주면 생각해 보죠!

한주인 : 뭐라고요? 그게 말이 됩니까?

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갑자기 3억이나 오른 집값 때문에 계약을 일방적으로 파기하겠다는 매도인 한주인 씨.

매수인인 나성실 씨는 과연 배상금을 얼마나 받을 수 있을까요?

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여기서 배액 배상의 범위에 따라서 매수인이 받을 수 있는 금액이 1천팔백만원이 될 것이냐, 9천만 원이 될 것이냐로 달라집니다. 배액 배상은, 매매 계약 등의 불이행 시 받은 금액의 배가 되는 금액을 돌려주는 일을 말합니다.

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배액 배상을 논하기 전에 가장 먼저 부동산계약금 약정, 즉 해약금 약정에 대해서 짚고 넘어가겠습니다.

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민법 제565조 제1항에서는 다음과 같이 매매 계약에 대한 해약금 규정을 두고 있는데, 일반 거래에서도 적용되는 법률 조항입니다.

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제565조(해약금) (1) 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

민법 제565조 제1항

통상적으로 부동산 거래 중에 매도인에게 지급하는 부동산 계약금이 대표적인 해약금입니다.

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계약이 정상적으로 성립된다면 당사자가 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다. 하지만 이와 같은 해약금 약정이 있다면, 특별한 이유가 없더라도 계약을 파기한 당사자가 손해를 감수하고 계약을 실효시킬 수 있습니다.

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해약금 약정 조항은 부동산같이 고가의 물건을 사고팔 때 계약의 구속력을 약화시켜서 계약 당사자 간의 거래에 폭넓은 선택권을 줄 수 있다는 장점이 있습니다.

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또한 이러한 부동산계약금 약정은 요물 계약으로, 실제 부동산계약금이 지급되어야만 계약이 성립됩니다.

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그러므로 위의 나성실씨 계약처럼 부동산계약금 일부만 지급된 상황이라면, 아직 부동산계약금 약정이 성립된 것으로 볼 수 없습니다.

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그러나 부동산 매매계약의 효력이 사라진 것은 아닙니다. 매매계약은 당사자 간의 합의가 있다면 성립되는 낙성계약이기 때문입니다.

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따라서 나성실 씨의 경우처럼, 부동산 매매계약을 하고 가계약금만 지급된 상황이라면 이렇게 판단할 수 있습니다.

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부동산 매매계약은 성립되었다. (O)

부동산계약금 약정은 성립되지 않았다. (O)

이러한 상태라면 계약의 당사자는 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다.

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대법원도 다음과 같이 판시함으로써, 부동산계약금의 일부만 지급된 경우에는 지급한 부동산계약금을 포기하거나 배액을 지급해 부동산 매매계약을 해제할 수 없다고 결론을 내렸습니다.

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계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.

[대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 손해배상(기)]

그렇다면, 가계약금만 지급된 상황에서 매도인이나 매수인의 책임으로 계약이 파기될 때 그 손해액은 어떻게 될까요? 사실 가장 중요한 문제이자, 핵심인데요.

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대법원에서는 ‘부동산 계약금 일부만 지급된 경우, 지급받은 금액의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’ 라고 매도인의 매매계약 해제에 손을 들어주면서도, 그 금액에 대해서는 다음과 같이 판시해 배액의 기준을 처음에 약정한 ‘약정 해약금’, 즉 계약금을 기준으로 삼아야 한다고 보고 있습니다.

계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 [손해배상(기)]

하지만 해약금 특약사항으로 위약금을 약정해놓는 것은 손해배상의 예정 성질도 같이 가지고 있어야 합니다. 손해배상의 예정이란 손해배상의 금액을 정해놓는 것을 뜻합니다. (민법 제398조 제1항)

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자, 그럼 나성실 씨의 상황으로 다시 돌아가 볼까요?

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부동산계약금 약정이 있고, 부동산 계약금의 10%만 지급된 것이라면 아직 부동산 계약금 약정은 성립된 것이 아닙니다. 하지만 이 부동산 계약금 약정이 손해배상의 예정과 같은 의미가 있으며, 매도인인 집주인의 일방적인 귀책사유로 계약이 파기되었기 때문에 이를 근거로 매수인인 나성실 씨가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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또한, 그 손해배상액의 기준은 가계약금으로 지급된 10%가 아니라 지급하기로 했던 부동산 계약금 전체가 됩니다. 결론적으로 나성실 씨는 계약금 9천만 원을 기준으로 손해배상액 청구할 수 있습니다.

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단, 계약파기가 매도인의 귀책사유였다면 계약금 90%의 금액을 배상해야 하고, 매수인의 귀책사유였다면 10%가 아닌 본래 부동산 계약금의 2배를 배상해야 합니다. 이 금액은 소액민사소송을 통해서 조절 및 해결할 수 있습니다.

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(2) 두 번째 사례. 매도인의 대리인과 계약을 하는 경우는 어떻게 될까?

김미소씨는 부모님께 과천의 신축 아파트를 사 드리기로 하고 부동산을 통해서 매도인 장기중 씨와 연락이 닿았습니다.

 

장기중 : 제가 현재 인도 두바이에서 몇 달째 지내고 있습니다. 대신에 제 삼촌과 계약을 진행하시면 어떨까요?

김미소 : 그럼 인감도장이나 위임장은 삼촌 분께 전달하셨나요?

장기중 : 아구, 제가 급하게 인도에 오는 바람에 그것까지는 미처 챙기지 못했습니다. 그래도 삼촌께 잘 말씀 드려놓을 테니, 계약에는 문제없을 겁니다.

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김미소 씨는 장기중 씨의 말을 듣고, 삼촌 강대리 씨를 만나서 계약금 지불 및 계약서를 작성했습니다. 그런데 며칠 후, 장기중 씨에게 다시 연락이 옵니다.

 

장기중 : 죄송하게 되었습니다만, 부동산계약금을 돌려 드릴 테니 계약을 취소하고 싶습니다.

김미소 : 네? 무슨 말씀이시죠? 이미 삼촌 분 만나서 계약서까지 작성하고 다 완료되었는데요? 일방적인 파기는 계약금의 2배 이상으로 주셔야겠습니다.

장기중 : 그건 곤란합니다. 솔직히 말해서 인감도장도, 위임장도 없는 대리 계약인데 이건 무효나 마찬가지죠.

김미소 : 뭐라고요? 구두로 대리인에게 권한 넘겨서 진행한 거 아닌가요? 좋아요. 법대로 따져봅시다.

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대리인과의 부동산계약을 진행한 후, 일방적으로 무효 계약이었다고 주장하는 매도인. 매수인은 어떻게 하는 게 좋을까요?

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통상적으로 대리인에게 권한을 맡기려면 위임장, 인감도장(인감증명서)가 있어야 한다고 알고 있습니다. 하지만 반드시 그렇지 않다는 점 주의하셔야겠습니다.

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본인이 대리인에게 대리권을 수여하는 행위를 수권행위라고 부르는데요. 이러한 수권행위는 불요식행위라고 하여 일정한 방식이 필요하지 않는 법률 행위를 뜻합니다. 따라서 반드시 서면으로 진행할 필요가 없고 구두만으로도 가능합니다.

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그러므로 위임장, 인감도장이 없어도 본인이 일을 맡긴 대리인에게 대리권 수여의 의사표시를 했다면, 유효한 대리권이 발생하게 됩니다.

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매도인인 장기중 씨는 김미소 씨와 통화로 자신의 삼촌에게 대리권을 위임한다는 의사표시를 했으므로 그 후로 진행된 계약은 유효한 부동산 계약입니다.

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이렇게 대리 계약을 진행할 경우에 대리권을 받은 대리인은 계약 상대방에게 자신이 대리인임을 밝히고, 계약을 체결하여야 합니다. (민법 제114조 제1항.)

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대리인과의 계약 진행은 이렇게 구두로도 가능하지만 대리 계약에서 위임장 및 인감(인감증명서)은 대리 행위를 증명하는 중요한 입증자료로 남습니다. 실제 대리인에게 법률 행위를 맡기거나, 혹은 대리인과 법률행위를 할 경우에는 위임장과 인감을 받아두는 것이 가장 안전한 방법입니다.

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그렇다면 대리권의 권한은 어느 정도일까요?

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임의대리권의 범위는 그 대리인에게 대리권을 수여하는 수권행위에 따라 결정됩니다. 본인이 피치 못할 사정이 생겨 대리권을 수여하게 된다면 그 대리권의 범위를 명확하게 정해두는 것이 중요합니다. 이것은 수권행위의 해석으로 연결되기 때문입니다.

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대법원은 수권행위의 해석에서 다음과 같이 판시했습니다.

임의대리에 있어서 대리권의 범위는 수권행위(대리권수여행위)에 의하여 정하여지는 것이므로 어느 행위가 대리권의 범위 내의 행위인지의 여부는 개별적인 수권행위의 내용이나 그 해석에 의하여 판단할 것이나, 일반적으로 말하면 수권행위의 통상의 내용으로서의 임의대리권은 그 권한에 부수하여 필요한 한도에서 상대방의 의사표시를 수령하는 이른바 수령대리권을 포함하는 것으로 보아야 한다.

대법원 1994. 2. 8. 선고 93다39379 판결 [소유권이전등기]

수권행위의 범위는 기본적으로 해석에 따라 달려있습니다. 그 권한의 부수적인 한도 내에서 상대방의 의사표시를 받는 행위까지 할 수 있습니다. 다만, 부동산의 재매매와 같은 처분행위는 할 수 없으며, 이 경우에는 별도의 수권(대리권)이 필요합니다.

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즉 본인을 대신하는 대리인이 부동산 매매계약을 체결하고, 그 부수적인 계약인 부동산계약금 약정까지 할 수 있고 그 효력을 인정할 수 있다고 보고 있습니다.

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매도인 장기중 씨처럼 실제로 가족에게 부동산 매매계약에 대해 대리권을 수여했다면, 위임장 등의 자료와 무관하게 유효한 대리행위를 인정하고 있습니다. 그에 부수적인 부동산계약금 약정도 특별한 사정이 없는 경우 유효합니다.

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따라서 해약금 약정임을 근거로 당사자들은 자신의 손해를 감수하고 계약을 실효시킬 수 있고, 손해배상 예정의 의미도 있다면 이를 근거로 소액민사소송 형태의 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다. 매수인 김미소 씨는 매도인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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(3) 부동산 중도금 늦게 내면 계약 파기일까?

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직장이 서울이었던 윤시민 씨는 9년 동안 이 동네 저 동네를 전전하면서 전세살이를 해 왔는데요. 알뜰살뜰 모아왔던 적금과 대출을 합쳐 어렵사리 내 집 장만을 하기로 했습니다.

 

윤시민 씨는 급매로 나온 영등포구 신길동의 한 아파트를 7억 원에 거래하기로 하고, 부동산계약금으로 총액의 10%를 먼저 송금하고, 이후에 중도금 30%, 최종으로 잔금 60%를 내기로 하고 계약을 했습니다.

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다음 중도금은 은행 대출을 받아서 내려고 했는데 생각보다 지연되었습니다. 결국, 계약서에 적힌 중도금 납부 기한보다 일주일 늦게 송금했고, 다행스럽게도 집주인 이부자 씨는 별말이 없었습니다.

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그렇게 시간이 흘러 윤시민 씨는 최종 잔금을 송금하고, 이사도 무사히 완료했습니다. 그런데 집주인 이부자 씨에게서 전화가 걸려왔습니다.

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윤시민 : 안녕하세요. 지금 이사 마쳤습니다. 최종 잔금은 확인하셨죠?

이부자 : 계약서에 쓰여 있는 중도금 일정을 어겼으니까 이 계약은 파기입니다. 돈은 돌려줄게요. 집도 빠른 시일 안으로 비워주세요.

윤시민 : 예? 지금 이사까지 다 마쳤는데요. 그때는 가만히 계시다가 인제 와서 계약 파기라니요?

이부자 : 먼저 중도금 일정을 어긴 건 그쪽입니다!

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중도금의 계약서상 날짜를 어겼으니, 부동산계약을 파기하자는 매도인. 정말 이 계약이 파기일까요?

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우선 중도금의 성격부터 알아보겠습니다.

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중도금이란 부동산을 거래할 때 부동산계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 돈을 말합니다. 보통 부동산 거래에서 중도금 지급 의무는 매수인이 먼저 해야 하는 ‘선이행 의무’로 봅니다.

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만일 매수인이 정해진 지급기일에 중도금을 지급하지 못하거나, 일부만 지급했다면 매수인은 이에 관해서 채무불이행의 책임을 지게 됩니다. 따라서 매도인은 이것을 구실로 계약을 취소할 수 있습니다.

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부동산 매매계약에서 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 부동산소유권이전등기의무는 동시 이행의 관계에 있습니다. 그러므로 매수인은 잔금지급기일이 되었더라도 매도인이 소유권이전등기 절차를 이행하지 않는다면, 자신도 잔금을 지급할 필요가 없으며 기간이 지체되어도 그 책임도 지지 않습니다.

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만약 매수인이 중도금의 전부, 혹은 일부를 지급하지 않고 잔금지급기일이 되었다면 대법원에서는 다음과 같은 판례가 있습니다.

매수인이 선이행의무 있는 중도금을 지급하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급일이 도래하여 그 때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기 소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면, 다른 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다 할 것이어서 그 때부터는 매수인은 중도금을 지급하지 아니한 데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니한다.

대법원 2002. 3. 29. 선고 2000다577 판결 [계약금]

이 판례에 따르면, 매수인이 중도금의 지급을 하지 않은 도중에 잔금지급기일이 되었다면 동시 이행 관계가 인정되어 매수인은 미지급된 중도금 및 잔금 지급 모두에 관해서 지체 책임을 지지 않습니다.

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하지만 중도금지급일과 잔금지급일 사이의 중도금 지급을 지체한 것은 사실이기 때문에 이 때문에 발생한 매도인의 손해가 있으면 배상해야 합니다.

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결론적으로 매수인이 선이행의무인 중도금의 전부, 또는 일부를 지급하지 않았다면 매도인은 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고, 소액민사소송 형태의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

그러나 이러한 해제의 의사표시를 하지 않고 잔금지급기일까지 도래했다면 매도인과 매수인 간의 의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매수인은 중도금 지급지체에 관한 책임을 지지 않습니다.

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그러므로 위의 상황에서 윤시민 씨가 중도금지급이 늦었지만, 잔금지급기일이 되어서 잔금을 냈기 때문에 계약파기의 이유가 될 수 없습니다.

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대신에 집주인인 이부자 씨는 중도금 지급이 늦어진 부분에서 손해가 있다면 윤시민 씨에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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(4) 계약서 없는 가계약은 실제 계약으로 인정될까?

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두 아이의 엄마인 정다운 씨는 남편과 의논 끝에 아이를 돌보아줄 친정집과 가까운 곳의 아파트를 사기로 마음먹었습니다.

 

그래서 살 집에 직접 가보지 않고, 가격과 위치만 보고 결정. 부동산중개인을 통해서 고승리 씨에게 가계약금 1천만 원을 송금했습니다. 아직 계약서도 쓰기 전이었지만, 가격이 좋게 나온 매물이라 놓치고 싶지 않았습니다.

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그러나 직접 방문한 아파트는 생각과 너무 달랐습니다. 천장에 물이 샌 흔적이 있었고, 벽지에는 얼룩덜룩 곰팡이까지 잔뜩 피어있었습니다. 집의 상태가 너무 심각해서 이런 곳에서는 도저히 살 수 없을 것 같아 정다운 씨는 고민 끝에 집주인 고승리 씨에게 연락했습니다.

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정다운 : 오늘 가보니까 천장누수에, 벽지에 핀 곰팡이까지 집 상태가 너무너무 안 좋았어요. 아직 계약서를 쓴 게 아니니까 계약을 취소하고 싶은데요. 가계약금으로 드린 1천만 원 돌려주세요.

고승리 : 가계약금 지급이라 이미 계약이 진행되었어요. 그리고 집 상태 전부 미리 확인하고 계약하신 거 아닌가요?

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계약서 없이 오간 가계약금, 매도인은 매수인에게 부동산계약금을 돌려주어야 할까요?

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가계약이란 정식 계약 전에 임시로 맺는 계약을 말합니다. 보통은 거래 당사자 중 어느 한 쪽이 당해 부동산으로 이익을 볼 것 같을 때 다른 사람이 계약하는 것을 미리 막기 위해 이용합니다.

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부동산계약금은 일반적으로 총 매매대금의 10% 정도입니다. 그러나 일상에서는 정식 계약서의 작성 없이 부동산계약금의 액수보다 적은 금액만 지급하고 임시로 맺는 것을 가계약이라고 하며, 이때 지급되는 돈을 가계약금이라고 말합니다.

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이 가계약이라는 개념은 민법 제565조 등에 법적 근거를 둔 부동산계약금(해약금) 약정과는 다르게 명확한 법률적 근거가 존재하는 계약은 아닙니다.

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그러나 우리나라 법률상 개인의 신분과 재산에 관한 사법 관계를 각자의 의사에 따라 정하는 사적 자치가 인정됩니다. 그러므로 당사자가 합의한 계약관계인 가계약은 효력이 있습니다.

 

구두로 가계약을 맺고 가계약금을 지급했다면 그 계약의 효력을 인정할 수 있습니다. 따라서 계약의 구속력이 인정되어 가계약금을 지급한 자는 일방적으로 계약을 파기하고 가계약금을 돌려달라고 요구할 수 없습니다.

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그러나 가계약금 반환이 가능한 상황이 있습니다.

애초에 계약이 진행되지 않으면 가계약금을 돌려받는다는 특약을 약정했다면, 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

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이러한 가계약은 부동산 매매 본 계약의 성립을 토대로 인정되는 부속적인 계약입니다. 부동산 매매계약의 중요한 부분에 대한 합의가 어느 정도 이루어졌음을 전제한 후에 효력을 인정받을 수 있는 계약입니다.

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법원에서의 가계약금 청구에 대한 다음과 같은 판례가 있었습니다.

1) 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 등 참조).

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2) 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2015. 9. 24. 이 사건 토지의 매수를 위하여 피고에게 500만 원을 송금한 사실은 인정할 수 있으나, 을 제1호증의 2, 제3호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 매매계약에 있어서 그 본질적 사항인 매매대금에 관하여 구체적으로 의사의 합치가 있거나 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관하여 합의가 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고와 피고 사이에 이 사건 토지에 관한 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵다.

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3) 따라서 피고는 원고에게 부당이득으로서 원고로부터 지급받은 500만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2016. 10. 22.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

울산지방법원 2017. 6. 28. 선고 2017나20531 판결 [가계약금 반환청구]

부동산 매매계약의 대금에 대한 구체적인 기준과 시점, 방법을 정해놓지 않았다면 계약의 성립을 인정할 수 없고, 가계약금으로 지급된 금액의 반환을 요구할 수 있다고 말하고 있습니다.

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결론을 말씀드리면, 계약 자유의 원칙이 인정되는 한 정식계약이 아닌 가계약도 그 효력은 있습니다. 그러나 본 계약에 대해서 구체적인 합의 내용이 있어야 하고, 이러한 사실에 대한 법적인 검토가 필요합니다. 이를 통해 소액민사소송으로 해결 가능합니다.

 

결국 계약서 없이 계약금만 오고 간 가계약의 경우도 계약의 효력이 있어 매수인 정다운 씨의 주장대로 계약을 파기할 수 없으며 매도인인 고승리 씨는 받은 가계약금을 돌려주지 않아도 됩니다.

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여기까지 부동산계약금에 대해서 알아보았는데요. 부동산 매매 계약, 첫걸음부터 차근차근 검토하시고 차분하게 진행하셔서 내 집 마련의 꿈을 꼭 성취하시길 바랍니다.

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** 본 글에서 언급한 "소액민사소송"은 법률적으로는 "소액사건"이 맞는 단어이며, 소액사건이란 “제소한 때의 소송물가액이 금 3,000만원을 초과하지 아니하는 금전, 기타 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 제 1 심의 민사사건”을 대상으로 합니다. 이러한 소액사건의 경우 일부 소액사건심판법 등의 특칙을 두어 일부 민사소송 절차를 간소화합니다. 즉, 부동산계약금 관련 소송건이 모두 소액민사소송은 아닙니다. 다만, 본 글에서는 소액으로 진행되는 사례가 많아서 이렇게 표현 된 점 참고 부탁 드립니다.