상가 인테리어비용 상가권리금으로 작용할까?

 

상가 인테리어비용 상가권리금으로 작용할까?

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상가 거래는 활발하게 이루어지고 있는지라 꾸준하게 법률상담을 통해 명확한 해결을 원하시는분들이 많습니다.

특히, 상가를 거래할때에 가장 중요하게 작용하는 부분은 상가권리금이 아닐까 조심스럽게 생각해봅니다.

만약 임대 도중에 설치한 카페 테라스, 담장, 인테리어 공사, 에어컨설치, 조명교체 등 많은 상황들이 발생하게 될 때 이를 나중에 청구할 수 있는지 없는지에 대해 상가권리금 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

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1. 세입자가 설치한 담장 및 인테리어 공사비용을 집주인에게 돌려받을 수 있을까?

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임차인은 임대인(건물주)이 이전 카페 영업을 하고 있던 곳을 그대로 이어받아서 카페영업을 하고 있었다.

이 때 임차인은 이 전 낡은 카페 분위기를 벗어나고자 새로이 테라스와 담장을 설치하고 인테리어 공사도 다시하게 되었고, 새로운 카페 분위기는 성공적이었었습니다.

임대 차 기간이 끝날 즈음 임차인은 가게운영을 더하고 싶었으나 임대인은 이를 거절하였고 그렇다면 테라스나 담장 설치비용과 인테리어 공사비용을 달라고 하였으나 임대인은 임차인이 충분히 돈을 벌었다면서 이마저도 거부하고 있습니다.

이때 임대인의 주장이 정당한 것인지와 임차인이 취할 수 있는 법적인 조치는 어떤것들이 있을까요?

한번 알아보도록 하죠

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유익비인지 여부

※유익비란 물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용

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사안에서 임차인이 들인 비용 중 새로이 테라스나 담장을 설치한 것의 경우 이것이 임차목적물인 카페건물과는 독립된 물건으로는 보기 어렵고 카페 건물의 객관적인 가치증대로 이어졌을 것으로 판단됩니다. 그렇다면 그 증가된 가치에 대하여 유익비로 상환이 가능해 보이지만, 새로 인테리어를 한 부분은 상가권리금으로 인정 하기에 조금 애매한 면이 있습니다. 인테리어의 경우 임차인이 자신의 영업상 편익을 위하여 지출한 비용으로 볼 가능성이 크고 이것을 ‘객관적’인 가치증대로 보기는 어렵기 때문인데요. 그래도 임차인 입장에서 본래 임차목적물이 카페 건물이었고 객관적으로 영업이익이 급상승하였다는 점을 들어서 이에 대한 객관적인 가치증대를 주장하며 다투어 볼 여지는 충분히 있어 보입니다.

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필요비·유익비 배제특약

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만약에 처음 임대차계약의 체결 당시 비용상환청구권을 포기한다거나 원상회복의무를 부과한 특약이 존재한다면 임차인은 임대인에게 유익비·필요비를 달라고 할 수 없습니다. 위 사안의 경우 그러한 특약이 존재하고 있다면 임차인 입장에서는 안타깝지만 자신이 들인 테라스, 담장 등의 설치비용은 포기할 수밖에는 없습니다.

 

임차인의 법적 조치

 

임차인은 임대인에게 자신이 들인 테라스, 담장 설치비용 등에 대한 유익비 상환을 구할 수 있고 이를 거부할 시에는 소송 등의 법적 조치가 가능합니다. 다만 이러한 권리를 당사자간 특약으로 배제가 가능하므로 이러한 약정이 있고 계약서 상 명시되어 있다면 비용상환을 구하는 것은 사실상 매우 어려운 일이기 때문에 전문가를 알아보기 이전에 미리 임대차계약서를 확인하시길 바랍니다.

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2. 집주인의 동의를 받았더라면?

위 사례의 경우에서 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차인의 비용으로 설치한 시스템 에어컨 시설에 대해, 만기 퇴실 시 임차인은 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있을까요?

민법에서 말하는 부속물매수청구권과 대법원 판례에서의 의미를 확인해보도록 하죠

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부속물매수청구권

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우리민법은,

제646조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

라고 규정하며 임대인의 동의를 얻어 설치한 부속물의 경우 임대차 관계가 종료되며 임차인은 임대인에게 이를 매수할 것을 청구할 수 있는 권리를 주고 있는데요.

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대법원은 부속물의 의미를 다음과 같이 말하고 있습니다.

부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라 할 것이므로,(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).

대법원에서의 의미로 볼때 시스템 에어컨은 카페건물의 구성부분은 아니지만 건물의 사용의 객관적 편익을 주는 물건이므로 부속물에 해당하기 때문에 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 시스템에어컨의 매수를 청구할 수 있게 되는것입니다.

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필요비와 부속물의 차이점에는 약간의 차이가 있는데요. 필요비의 경우 임대차건물의 상태를 유지하거나 보수하는데 사용한것이며 부속물의 경우 건물과 별도로 볼 수는 없지만 없어도 되는 것이 있음으로해서 편의성이 향상된 데 기여한 물건을 대상으로 하는것입니다.

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편면적 강행규정

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전술한 유익비나 필요비는 이를 배제하는 특약이 존재하면 이를 구할 수 없다고 하였습니다. 그러나 이러한 부속물 매수청구권의 경우는 편면적 강행규정으로서 당사자간의 특약으로 이를 배제할 수 없다고 보게 되기 때문에 위 사안에서 임대인과 임차인이 비용상환청구권을 포기한다거나 원상회복의무를 명시한 계약이 존재하더라도 임차인은 임대인에게 부속물 매수청구권을 행사할 수 있게 되는것이죠.

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소 결

시스템 에어컨의 경우 임차목적물의 편익을 위해 설치된 독립된 물건이므로 부속물에 해당되고 임대차의 종료 시 임차인은 임대인에게 이를 사갈 것을 요구할 수 있습니다. 임대인은 이러한 임차인의 부속물매수청구권 행사에 대하여 특별히 매우 저렴한 임차료를 받았다는 등의 극히 예외적인 경우를 제외하고는 거부할 수 없습니다.

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유익비의 경우 임대차 종료 후 6개월이내 청구가 가능합니다. 유익비와 같이 상가권리금의 분쟁이 일어난 상황이라면 동시에 처리가 가능할 수 있다는점을 기억하시길 바랍니다. 법률쪽은 어렵게 느껴지고 복잡해 보이긴 하지만 배상을 받을 수 있는 것은 확실히 받아야 합니다. 절대 놓치지 마시고 전문가에게 법률상담을 통해 명확한 방향과 답변을 제시받기를 바랍니다.