월세미납, 그리고 집주인 무단침입 대책은?

 

월세미납, 그리고 집주인 무단침입 대책은?

​

안녕하세요

오늘은 세입자(임차인)과 건물주 또는 집주인과의 관계에서,

월세(차임)이 밀린 경우 대처할 수 있는 법적인 방법에 대해서 살펴보려합니다.

​

1) 상가 세입자가 3번 이상 월세를 연체하였더니,

건물주(또는 집주인)가 마음대로 자물쇠를 해체하고 들어와서,

물건을 만졌을때 세입자가 취할 수 있는 행동은? (집주인 무단침입)

​

일단 3기 이상 차임(월세)를 연체한다는 것을 말씀 드리겠습니다.

​

상가임대차보호법에서는,

아래와 같이 규정하여 임차인이 3기의 차임액의 해당하는 임차료를 연체한 때에는

임대인(상가주인)은 그 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

여기서 주의 할 것은 ‘3기의 차임액’을 연체한 때란

3번의 횟수가 아니라 3번의 해당하는 금액을 의미합니다.

제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]

예컨대 월 차임이 100만원이라고 한다면,

밀린 횟수가 3번이 넘더라도 빌린 차임의 액수가 300만원을 넘지 않으면

3기의 차임액을 연체한 것으로 보지 않습니다.

​

즉, 5개월(총 500만원을 지급하여야 함.) 동안 50만원씩만 차임을 내서

250만원만 차임으로 지급하였다고 하더라도

차임 연체액은 250만원이 되므로 3기의 차임액을 연체한 것은 아니라고 봅니다.

​

 

만약 3기의 차임액을 연체한 것이 맞다면,

임대인이 차임을 연체한 임차인의 상가에 임의로 들어도 될까요?

 

임차인이 3기에 달하는 차임을 연체 하였다고 하더라도,

임대인이 자신 소유의 상가에 들어가서 임의로 임차인의 물건을 뺄 수 없다는 것은

상식선에서도 매우 난폭한 조치라고 생각하실 겁니다.

당연히 이러한 사적인 자력구제는 허용될 수 없거니와 자칫 형사상 문제로 번질 수 있습니다.

​

대법원도,

원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심채택의 증거와 원심채택의 증거를 종합하여 이 사건 가옥은 설시와 같은 건축의 정도로 보아 주거침입의 대상이 되는 주거라 할 수 있고, 또 이를 피해자가 점유관리하고 있었음을 인정할 수 있으니 이 사건 가옥이 가사 피고인 주장과 같이 피고인의 소유라 할지라도 주거침입죄의 성립에는 아무런 장애가 되지 아니하고 또 이 사건 범행당시 피고인과 피해자 사이에는 이 사건 가옥의 소유권에 대한 분쟁이 있어 현재까지도 그 분쟁이 계속되고 있는 사실에 비추어 볼 때, 피고인이 이 사건 가옥에 침입하는 것에 대한 피해자의 추정적 승낙이 있었다거나, 피고인의 이 사건 범행이 사회상규에 위배되지 아니한다고 볼 수 없다고 판시하고서 제1심판결을 유지하였는 바, 기록에 비추어 원심의 증거채택관계와 판단을 살펴보면 이는 정당한 조치로 수긍이 가고 거기에 지적하는 바와 같은 심리미진 또는 채증법칙위배로 인한 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다 할 수 없으므로 이 점에 관한 논지는 이유 없다.

대법원 1989. 9. 12. 선고 89도889 판결 [주거침입]

라고 판시하고 있습니다.

​

주거침입죄의 보호법익이 주거 또는 관리하는 장소의 사실상 평온이이기 때문에

건물의 소유자이며 건물 점유자에게 민사상 책임을 물을 수 있는 자라고 할지라도

함부로 그 주거나 관리하는 장소를 들어가서는 안 됩니다.

​

임차인은 임대인이 자신이 관리하는 상가를 임의로 들어오려는 시도가 있을 시

이러한 행위가 범죄행위에 해당할 수 있음을 알리는 강력한 경고조치를 할 수 있습니다.

임대인이 이러한 요구에도 불구하고 무리하게 주거에 침입을 하였을 시에는

이에 대하여 형사고소도 가능하여

그 상가를 사용하지 못하여

발생한 영업이익 손실 등에 대한 민사상 불법행위책임을 묻는

민사소송 등을 제기하는 것도 고려할 수 있습니다.

​

정리해보면,

비록 임차인에 대하여 채무불이행책임 있다고는 하나

그 상가 점유에 대한 사실상 평온은 법에서 보호하는 법익입니다.

따라서 임대인이 자신에게 권리가 있다고 하여

이를 함부로 침해하는 것은 매우 경솔한 행동이며

임차인은 자신의 민사상 책임은 별도로 하고

임대인의 부당한 권리행사에 대해서는 대항할 수 있습니다.

​

 

2) 집주인이 마음대로 열쇠를 바꿔버리고 못들어가게 한다?

세입자가 3기 이상 주택 월세를 연체하였고,

집주인은 세입자와 연락이 되지 않자, 갖고 있던 복사키로 주택에 들어가서 자물쇠를 바꿔버렸다.

세입자는 주택에 들어가지를 못하자, 집주인에게 연락했으나

밀린 월세를 납부해야지 열쇠를 준다고 한다.

이때 임차인이 취할 수 있는 법적 행동은?

​

일단 이 상황에 대해서는, 임차인(세입자)의 권리부터 말씀 드리겠습니다.

1)번의 연장선상과 같은데, 조금 난감한 상황으로 판단됩니다.

그런데 이미 설명했듯이 임차인이 점유하고 있는 장소의 사실상 평원의 법익의 주체는 엄연히 임차인입니다.

따라서 임대인은 차임연체 등을 이유로 임의로 그 임차인의 출입을 막아서는 안 됩니다.

그리고, 임차인이 없는 주택에 집주인이 마음대로 들어가는 것은 집주인 무단침입으로 볼 수 있습니다.​​

이에 대해서 비록 오래된 판례이기는 하나, 아래 판례를 보면 임대인이 임차목적물에 대하여 임의로 출입을 막는 조치한 경우 임차인이 임의 제거하고 출입하였다고 하여 임차인에게 죄를 물을 수 없다고 하였습니다.

적법한 임대차기간이 종료한 후 계속 점유(사실상 불법점유) 하고 있는 건물에 대하여 소유자가 마음대로 건물출입문에 판자를 대어 폐쇄한 것을 임차인이 자력으로 판자를 뜯어 위 건물에 들어갔다고 해서 건조물침입죄가 된다고 볼 수 없다.

대법원 1973.6. 26, 73도460

이러한 판례의 취지에서 볼 때

임차인은 임대인, 집주인이 무단침입하여 좌물쇠를 변경하고

임차인에게 출입문을 개방할 의사가 없음을 표시하였다면

열쇠 수리공 등을 불러서 문을 열고 임차목적물인 주택에 들어갈 수 있다고 볼 수 있습니다.

그러나 시정장치를 파손하는 등의 행위는 타인의 물건을 훼손한 것이 되어

손괴죄가 성립될 수도 있으므로 이를 주의하여야 합니다.

​

따라서 임차인은 임대인의 차임, 월세지급 등 요구와는 무관하게

자신의 출입을 통제한 조치에 대하여

출입문의 시정장치를 파손하지 않는 선에서

자신이 점유하는 주택의 문을 열고 들어가는 것이 가능할 것입니다.

​

오늘은 월세 미납에 따른 집주인 무단침입과 그에 따른 대처방안을 살펴보았습니다.

이와 같은 집주인 무단침입과 월세미납 건 관련해서는 어려워하지 마시고, 변호사와 함께 상황을 해결하시길 바랍니다.