전세 월세 보증금 반환 위한 소송 및 법적 대응 절차의 모든 것(집주인 입장/세입자입장)

전세 월세 보증금 반환 위한 소송 및 법적 대응 절차의 모든 것(집주인 입장/세입자입장)

 

 

전세 월세 보증금 반환 위한 소송 및 법적 대응 절차의 모든 것

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보증금이란 무엇일까요?

보증금(保證金, 영어: security deposit)은 일정한 채무를 담보하기 위하여 채무자가 채권자에게 미리 교부하는 금전 또는 입찰(入札)·경매(競買)·유상계약에서 계약 이행의 담보로서 납입하는 금전을 말합니다.

예를 들면 부동산의 임대차 특히 [[건물임대차에서 임차인의 채무불이행(임차료 지급의 이행지체·불능 등) 등으로 인한 위험을 담보하기 위해서 임차인또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물이 대표적입니다.

(출처: 위키백과)

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보증금은 전세 월세 보증금을 뜻하는 임대차 보증금이 있으며, 도급계약에 그 도급계약을 계약보증한 보증서의 보증금액을 뜻하는 계약 보증금이 있습니다.

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우리에게 익숙한 것은 전세 월세 보증금과 관련된 임대차 보증금이겠죠?

사실 전세 월세 보증금 반환이 제대로 되지 않아서 골치 아프신 경험이 살다보면 한 번쯤은 갖고 계실 겁니다.

전세 월세 보증금 반환을 집주인(임대인)에게 요청해도 연락이 되지 않거나 늦게 주어서 곤란한 상황에 빠지는 것은 물론 처음부터 전세 월세 보증금 반환을 해주지 않으려고 사기를 치는 나쁜 사람들도 있죠.

거꾸로 집주인은 전세 월세 보증금 반환을 제때 해주려 하지만 연락이 두절된 난감한 세입자들도 있습니다.

이럴 때는 어떻게 해야 할까요? 전세 월세 보증금 반환 소송?

아니면 다른 법적 대응 절차가 있을까요?

 

오늘은 보증금 피해사례 유형 3가지를 보겠습니다.

임대인(집주인/건물주)입장과 임차인(세입자) 입장 모두에서 법적 대응 방안을 살펴보겠습니다.

 

 

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1) 집주인이 임대차보증금을 돌려주지 않는다. 이 때 대응방안은?

1. 동시이행관계

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우리 대법원에 의하면,

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다. 대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결 [가옥명도]

오래 전부터 임대차계약에 있어 임차인의 목적물반환의무과 임대인의 보증금반환 의무는 동시이행관계에 있다고 판단하고 있습니다.

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따라서 임대인인 집주인이 전세 월세 보증금 반환을 하지 않고 있다면 임차인으로서는 임차목적물인 집을 반환하지 않고 계속 점유할 수 있습니다.

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2. 보증금 반환소송

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그러나 임차인입장에서 집주인과의 임대차계약을 청산하고, 보증금반환을 받아 새로운 집을 구하는 것이 더 이득이 경우가 많습니다. 그렇다면 임차인입장에서는 집주인에게 임대차 보증금반환을 요구할 있고, 집주인이 이를 거부 할 시 보증금 반환소송 등 법적 절차를 통하여 보증금반환을 위한 집행권원을 확보하는 방법을 고려하여야 합니다. 이를 통해 집주인을 압박하고 그 집행권원을 통하여 임차목적물에 대한 강제집행과 이로써 보전받을 수 없을 시에는 집주인 개인재산에 대한 강제집행절차를 진행할 필요성이 있습니다.

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2) 계약기간 끝났는데도 보증금을 주지 않아서 임차권등기하고 점유했더니, 집주인이 보증금은 돌려주겠으나 추가로 거주한 기간만큼 월세를 제하고 주겠다고 한다 대응방안은?

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1. 임차권등기의 의미

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임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금반환을 받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 제도를 의미합니다. 이러한 임차권등기제도는 민법상 임차보증금은 물론 주택대차보호법이나 상가임대차보호법 상 임차보증금을 보호하기 위해서도 인정되는제도이고, 특히 주택임대차보호법 등에서는 임차인이 자신의 보증금반환 청구권을 보호하기 위해서 일방적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 그리고 이러한 주택임대차보호법 등 상의 임차권등기는 대항력은 물론 우선변제권까지 인정됩니다.

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2. 임대차 종료 후 임차목적물의 사용

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우리 판례에 의하면,

임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 [채무부존재확인]

라고 판시하여, 임대차계약 종료 후 점유하고 있으나 이에 대한 실질적 사용이 없다면 그 차임상당의 부당이득은 반환하지 않는다고 봅니다. 즉 보증금반환과 목적물인도 의무가 동시이행관계에 있고 동시이행항변권의 행사로서 목적물을 점유하며 이를 본래 임대차계약의 목적에 따라 실질적으로 이용하고 있다면 임대인은 임차인에게 그 이용에 따른 부당이득을 청구할 수 있습니다.

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3. 소 결

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문의사안의 경우 예컨대 주택의 임차인이 보증금반환을 받지 못하여 임차권등기를 한 후에도 점유를 계속하면서 주거로 사용하였다면 추후 임대인이 보증금반환 시 그 이용에 따른 차임상당액을 공제하는 것이 가능할 것입니다.

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3) 계약기간이 종료되어서 보증금 돌려주고 퇴거하게 하려하는데, 세입자가 연락 두절이다. 대응방안은?

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임대차계약이 적법하게 해지되거나 갱신이 이루어지지 않았다면 임대인이 집주인은 그 임차목적물인 부동산에 대하여 임차인에게 반환해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 만일 이에 대하여 임차인이 거부한다면 임대인은 그 임차목적물에 대한 반환을 구하는 소를 제기할 수 있습니다.

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다만 전술한 바와 같이 임대인의 보증금반환의 의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다. 이에 집주인은 임차인이 임차목적물을 계속 사용·수익하고 있다면 그 차임상당액을 보증금에서 공제할 수 있습니다.

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그런데 임차인이 아예 연락이 두절된 상태라면 임대인 입장에서는 상당히 난감한 입장에 놓일 수 있습니다. 이 때 임대인은 임차인을 상대로 그 임차목적물의 인도 및 퇴거를 구하는 소를 제기하면서 임차 보증금을 변제공탁하여 자신의 보증금반환의 의무를 면하는 절차를 거치는 것을 고려할 수 있습니다.

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