상가권리금 회수 방해에 관한 권리금계약 권리금소송 손해배상청구 등의 대응방안은?

 

상가권리금 회수 방해에 관한 권리금계약 권리금소송 손해배상청구 등의 대응방안은?

창업을 꿈꾸며 상가를 임차하여 가게를 오픈하게 됩니다.

특히 좋은 상권에 위치한 상가는 상가권리금이 반드시 존재하여서 적지 않은 돈을 상가권리금으로 지불하고 시작하게 됩니다. 그리고 좋은 이유로 때로는 좋지 않은 이유로, 퇴거하게 되는 경우가 생깁니다.

 

상가 권리금 평균 4535만원…가장 비싼 업종은?뉴스내용[머니투데이 유엄식 기자] 상가정보연구소는 한국감정원 통계를 분석한 결과 지난해 전국 상가 평균 권리금이 4535만원으로 조사됐다고 3일 밝혔다. 권리금이 가장 비싼 지역은 서울로 5472만원이었고 이어 인천(4161만원) 부산(4054만원) 대전(4048만원) 광주(4023만원) 대구(3570만원) 울산(2351만원)...출처머니투데이

 

 

 

 

 

서울 상가 평균 권리금 5472만원…전국 최고 수준뉴스내용[아이뉴스24 김서온 기자] 상가 임차인 평균 4천만원 중반대의 권리금을 부담하는 것으로 나타났다. 서울 임차인의 경우 평균 권리금이 5천472만원으로 전국에서 가장 높은 권리금을 부담하고 있다.3일 수익형부동산 연구개발기업 상가정보연구소가 한국감정원 통계를 분석한 결과, 지난해 전국 상가 평균 권리금은 4천535만원으로...출처아이뉴스24

 

 

 

 

전국 상가 임차인 평균 권리금 4535만원뉴스내용2018년 상가 평균 권리금.ⓒ상가정보연구소3일 상가정보연구소가 한국감정원 통계를 분석한 결과, 2018년 전국 상가 평균 권리금은 4535만원으로 조사됐고, 1㎡당 평균 권리금은 68만4000원으로 나타났다.서울을 포함한 지방 6개 광역시에서 권리금이 가장 높은 지역은 5472만원을 기록한 서울이었다. 이어 ▲인천(41...출처데일리안

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그렇다면 대체 이 상가권리금은 무엇일까요?

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향후에 내가 지불한 상가권리금은 권리금 회수 부분에서 전혀 문제가 없을까요?

혹시 건물주가 상가 권리금 회수를 방해한다면 어떻게 해야할까요?

상가권리금 회수는 법적으로 보호 받을 수 있을까요?

오늘은 이런 궁금증들을 두 가지 사례를 통해서 살펴보겠습니다.

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건물주 갑질에 내 권리금 지켜주는 ‘권리금보호보험’ 아시나요?뉴스내용‘권리금 보호 신용 보험’ 1호 가입자인 ‘좋은사람들’ 이광덕 대표(오른쪽)가 지난 2일 인천 남동구 SGI서울보증 인천지점에서 김상택 서울보증 대표와 기념 촬영을 하고 있다. (사진=SGI서울보증)[이데일리 박종오 기자] 건물주의 ‘갑질’로 상가 세입자가 권리금을 제때 회수하지 못할 위험을 보장하는 보험 상품이 국내 최...출처이데일리

 

 

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1. 임차인 A는 계약 만기가 두 달 앞으로 다가왔다. 본인이 지불했던 상가권리금을 돌려받기 위하여, 여러 부동산에 내놓으려 하였다. 그러던 중 부동산 중개인 C에게 전화가 와서, 건물주(임대인) B와는 본인이 독점 중개하기로 되어 있으니, 본인 부동산에만 매물 내놓으라고 한다. 임차인 A는 상가권리금 회수를 위하여 가능한 매물을 여러 곳에 내놓고 싶다.

이때 임차인 A의 대응방안은?

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가. 권리금의 의미

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주로 상가 등을 빌리는 사람(차주, 借主)이 빌려주는 사람(대주, 貸主)에게 내는 임차료(일시금) 외에, 빌리는 사람이 앞에 빌려서 살던 사람(전차주, 前借主)에게 내는 관행상의 금전을 말합니다. 상가권리금은 그 상가의 장사가 잘되어 돈을 버는 것을 기대하여 내는 돈이며 그 액수는 전차주와 차주가 협의로 결정하고 대략의 상가설비 비용과 1년 간 기대되는 상가 수익을 상가권리금으로 책정하는 것이 일반적입니다.

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나. 독점중개계약의 의미

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독점중개계약이란 부동산 중개계약의 한 형태로 부동산 중개의뢰인이 특정 공인중개사나 중개업자에게 독점적으로 중개의뢰를 하는 계약을 의미합니다. 이러한 독점중개계약을 하게 된다면 계약이 체결되면 중개의뢰인은 다른 중개업자에게 해당 부동산에 대한 중개의뢰를 할 수 없으며, 계약된 중개업자 이외에 다른 중개업자와 거래를 체결할 수도 없습니다.

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다. 권리금계약과 독점중개계약의 관계

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권리금계약과 임대인의 부동산 독점중개계약에 따른 구체적인 판례에 대하여 작성자 본인이 현재까지 발견하지는 못하였습니다. 이에 원론적으로 볼 때 독점중개계약은 중개의뢰인(문의사항의 임대인B)과 특정 공인중개사와의 계약이고, 상가권리금 약정은 전차주와 신(新)차주와의 계약입니다. 그렇다면 문의사항의 경우 원칙적으로 비록 상가권리금이 비록 임대인B 소유의 부동산에서 비롯된 권리라고 하더라도 독점중개계약 자체의 효력이 미친다고 보기는 어렵습니다. 실제 권리금에 대해서만 중개를 하고 일정한 중개수수료를 받는 부동산 중개계약도 존재합니다.

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그러나 민사적 법률관계에서는 사적자치의 원칙에 따라 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 합의내용을 우선시하고 합니다. 만일 임차인A와 임대인B 사이에 상가권리금 계약 시 또는 임대차계약기간 중에 이를 부동산중개인C에게 중개 업무를 맡긴다는 약정 또는 그 취지의 약정 등이 존재한다면 그 효력을 우선시 하여야 할 것입니다.

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또한 임대인과 새로운 차주와의 임대차계약에 대해서는 임대인B와 공인중개사C 사이의 독점중개계약을 우선시 할 여지도 큽니다. 그러면서도 한편 독점중개계약이 추후 설명할 권리금회수기회 보장을 방해로 볼 수도 있기에 상당히 민감한 문제가 될 수 있습니다.

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라. 결 론

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문의사항에서 원칙적으로는 임차인A가 자신의 상가권리금을 확보하기 위하여 부동산중개인 C이외에 다른 부동산 중개업자에게 상가권리금 매물을 내놓는 행위만 보고 이를 계약위반이라고 보기는 어렵습니다. 물론 임차인A가 임대인B와 계약 당시 또는 계약 중 부동산중개인 C에게 권리금 중개를 맡긴다는 취지의 약정이 존재한다면 그 약정의 효력을 우선시 할 것입니다.

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또한 임차인A가 적절한 상가임차인을 구해서 상가권리금을 확보할 수 있는 상황이라고 하더라도 임대인B와 새로운 임차인 사이의 임대차계약의 중개에 대해서 부동산중개인C가 갖는다고 해석할 여지가 큽니다. 따라서 본 건에 대해서는 일정부분 이해관계와 권리관계에 충돌이 있기에 당사자 간 협의를 통해 모두 만족할 수 있는 원만한 해결책을 강구하는 과정이 필수적으로 판단됩니다.

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2. 임차인 A는 계약 만기가 두 달 앞으로 다가왔다. 본인이 지불했던 권리금을 돌려 받기 위하여, 여러 부동산에 내놓으려 하였다. 그런데 임대인 B가 이제 본인이 직접 가게를 오픈해서 운영 하겠다고 한다. 그러니 부동산에 내놓지 말고, 권리금도 줄 수 없다고 한다.

대응방안은?

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가. 권리금회수 기회의 보장

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임차인A가 대항력을 취득한 상가임차인이라는 전제하에 우리 상가임대차보호법에서는,

10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

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1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

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2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

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3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

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4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

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1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

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2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

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3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

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4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

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③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

라고 규정하여 임차인의 상가권리금을 회수하는 것을 보호하고 있습니다. 따라서 임대인B가 임차인A에게 자신이 앞으로 가계를 운영할 것이며, 상가권리금조차 회수하지 말라고 하는 것은 상가건물임대차보호법을 위반한 것이 됩니다.

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나. 대처요령

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문의사례의 경우처럼 임대인B의 행위로 인하여 임차인A가 상가권리금을 회수하지 못한다면 이는 임차인A가 입은 손해에 해당합니다. 이에 대하여 상가건물 임대차 보호법 제10조의 4 제3항에서는 그 손해배상액의 기준까지 정하고 있습니다.

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임차인A는 임대인B에게 임대인B의 행위가 상가건물임대차보호법에 반하는 것임을 고지하고 상가권리금 회수를 방해하지 말 것을 내용증명 등을 요청하여 원만한 해결을 유도할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 임대인B가 자신의 무리한 주장을 계속하고 실제 이러한 행동이 임차인에게 상가권리금 상당의 손해를 입혔다면 이를 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

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