쉐어하우스를 위한 전세권 전차인 전대인 개념 총 정리

쉐어하우스를 위한 전세권 전차인 전대인 개념 총 정리

 

 

쉐어하우스를 위한 전세권 전차인 전대인 개념 총 정리

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오늘은 요즘 주목받고 있는 쉐어하우스를 통해서 지난 포스팅에서 살펴보았던

전차인, 전대인, 전세권 등의 개념을 다시 한번 보겠습니다.

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일반적인 전차인과 전대차계약에 관한 사항은

아래 지난 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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https://blog.naver.com/iwillsue/221537640616

전차인과 전대차계약 분쟁 해결 방법은?

전차인과 전대차계약 분쟁 해결 방법은?​​요즘 쉐어하우스, 에어비앤비, 게스트하우스 등의 공유숙박업이...

blog.naver.com

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먼저 쉐어하우스의 의미를 살펴보면,

쉐어하우스란 각 개인들이 방과 같은 프라이버시 공간을 갖고

함께 사용해도 가능한 공용 공간을 공유하는 공동 주거 형식을 말합니다.

주거비용이 급속하게 증가하는 현 시점에서

대학생, 젊은 직장인들을 중심으로 각광받고 있는 주거형태입니다.

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쉐어하우스에 대한 수요가 증가하고 있고

반드시 자기 소유 부동산으로만

쉐어하우스를 운영하여야 한다는 제한이 없다는 점에서

쉐어하우스를 운영을 본격적인 재테크나 생계 수단으로 활용하고자 하는 분들도 증가하고 있습니다.

이번 포스팅에서는 쉐어 하우스 운영에 있어 발생할 수 있는 분쟁에 대해서 간략하게마나 설명하고자 합니다.

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1) 집주인 동의 없는 임대인의 쉐어하우스 운영은?

집주인 A는 세입자 B에게 월세를 주었다. 그런데 알고 보니 세입자 B가 몰래 쉐어하우스를 운영하고 있었다. A는 B에게 퇴거를 요청했으나, B는 인테리어에만 2천만원 가량 투자했으니 못나가겠다고 한다.

A가 할 수 있는 법적 대응은?

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1. 타인 소유 부동산을 이용한 쉐어 하우스

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쉐어하우스 운영의 장점 중 하나는 반드시 임차 목적물이

반드시 자기 소유 부동산일 필요가 없다는 점입니다.

그렇기에 비교적 적은 비용으로도 임대사업에 도전해 볼 수 있습니다.

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이러한 타인 소유의 부동산을 이용한 쉐어 하우스의 경우에도

우리 민법상 일반원칙이 적용됩니다.

문의 사항의 세입자 B의 경우 ‘전대차 방식’에 의한 쉐어 하우스를 운영하고 있는 것입니다.

전대차방식은 집주인(임대인)의 동의를 받은 세입자(임차인)이 다시 전대인이 되어서, 전차인에게 재 임대를 주는 방식입니다.

이러한 전대차의 유효요건과 효력에 대해서는 이전 포스팅을 통하여 설명한 적이 있습니다.

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2. 동의없는 전대차의 효력

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이전 포스팅에서도 설명하였듯이 동의 없는 전대차 행위 자체가

임대인과 임차인간 신뢰관계를 훼손하는 행위로 보아

임차인의 채무불이행에 해당하고 임대인은 이를 이유로

임대차계약관계를 종료시킬 수 있습니다(민법 제629조 제1항 제2항).

단, 629조는 강행규정은 아니므로 임대인과 임차인간 전대차에 대하여 동의를 요하지 않는다는 특약이 있다면 이는 유효하고 문의 사항의 경우 A와 B사이에 이러한 별도 약정이 있다면 이는 무단 전대차로 볼 수는 없습니다. 그러나 현재 문의 사항의 경우 A와 B간 그러한 약정이 있었다는 내용이 없고 A가 알아본 결과 B가 전대차를 한 상황으로 판단됩니다.

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따라서 문의 사항의 경우 집주인 A는 세입자B의

무단전대차를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

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물론 이 때 집주인A가 받은 임차보증금은 반환해주어야 합니다.

그리고 당연히 물권적 청구권의 행사로서 B와 쉐어 하우스 이용계약(전대차)을 체결하고

임차목적물인 부동산을 이용하고 있는 자들에게 임차목적물의 인도를 요구​할 수 있습니다.

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3. B의 인테리어 비용의 회수 가부

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임차인 B입장에서는 쉐어 하우스 운영을 위해서

인테리어 비용을 투자한 것이기에

이천만원을 회수하고 싶은 마음은 간절할 것입니다.

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그러나 무단 전대차 행위를 한 이상

A의 임대차계약 해지의사표시에 대하여는 대항할 수 없습니다.

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이 때 임차인 B가 자신이 들인 비용을 회수하기 위해서는

유익비 청구를 고려해 볼 수 있습니다.

즉 임차인 B 자신이 한 인테리어로 인하여

부동산의 객관적 가치가 상승되었다는 사실을 적극적으로 입증한다면

인테리어 비용의 일부를 상환 받을 가능성이 있습니다.

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그러나 요즘은 임대차 계약 시 원상회복특약도 함께하기 때문에

이러한 약정이 있다면 유익비 청구도 인정 될 수 없고

오히려 인테리어 철거비용마저 부담해야 합니다.

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4. 결 어 : A의 입장에서 해결책

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A의 입장에서 임차인이 B가 자신의 동의도 없이 무단으로 쉐어 하우스를 운영하였다면

이를 이유로 B와의 임대차계약을 해지하고 임차목적물의 인도를 요구할 수 있습니다.

이 때 B는 자신이 들인 인테리어 비용에 대하여 유익비 청구를 해 올 수 있습니다.

만일 임대차 계약 당시 원상회복특약이 존재한다면

이를 근거로 B의 유익비 청구에 대항 할 수 있습니다.

그러나 원상회복특약이 없다면 B의 인테리어 공사로 임차목적물의 가치상승을 인정할 수 없거나

그 가치상승이 적다는 점 등을 증명하여 그 유익비 청구에 대항할 필요성이 있습니다.

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2) 전세권 설정 이후, 집주인 동의 없는 쉐어하우스 운영은?

세입자 B가 전세로 집주인 A와 계약한 이후, 전세권 설정까지하였다. 다만, 집주인에게 알리지 않고 쉐어하우스를 운영했고, 이를 알게된 집주인의 퇴거 요청을 받았을 때 B의 대응방안은?

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1. 전세권의 의미

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전세권이란 전세금(傳貰金)을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 ·수익한 후,

그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항)를 말합니다.

우리 민법에서 정식으로 규율하는 전세권이란

전세권설정등기를 경료한 ‘물권적 전세권’을 의미하고

단순히 월차임 지급 없이 전세금만 지급한 ‘채권적 전세권’은

임대차의 일종으로 보고 임대차에 대한 규정들이 적용됩니다.

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문의 사항의 경우 전세권 설정까지 한 전세권이기에

채권인 임대차보다 강력한 보호를 받을 수 있는 ‘물권’인 전세권입니다.

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2. 전세권의 효력 : 쉐어 하우스의 운영가부

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전세권은 물권으로서의 효력을 인정하는 만큼

전세권자는 전세목적인 부동산을 사용·수익함에 있어서 보다 자유로운 입장이 됩니다.

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우리 민법은,

제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

라고 규정하여 전세권자는 자신의 전세권의 양도 및 전전세, 임대에 대해서

전세권설정자의 동의를 요하지 않습니다.

즉, 전세권자는 전대인이 되며, 전차인에게 자유롭게 전전세와 임대를 줘도 되는 것입니다.

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위 규정을 보다 이해하기 쉽게 설명하면

임대차의 경우에는 원칙적으로 집주인의 동의나 사전 약정이 있어야만

쉐어하우스를 운영 할 수 있는 것이지만

전세권의 경우는 이와 반대로 집주인과 전전세나 임대를 금지하는 약정을 하지 않는 한

자유롭게 전세 목적인 부동산에 대하여 쉐어 하우스 운영을 할 수 있습니다.

전세권을 갖고 있는 전대인 마음대로 전차인에게 계약을 하고 부동산을 제공할 수 있습니다.

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3. 결 어

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문의해 주신 사례의 경우

B는 전세권자로서 전세권설정자인 A의 동의 없이도 쉐어 하우스를 운영할 수 있습니다.

A가 어떠한 근거로 B에게 전세권설정계약의 해지를 주장하는지는 알 수 없으나

단순히 쉐어 하우스를 운영하였다는 이유로는 B에게 전세권 계약의 해지·종료를 주장할 수는 없습니다.

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3) 집주인 동의 받고 아파트에서 쉐어하우스 운영 가능할까?

세입자 A는 집주인B에게 전대차동의를 받고, 아파트에서 쉐어하우스를 운영 중이다.

하지만 아파트 관리소에서 주위 이웃세대의 불만을 듣고, 운영하지 말라고 한다.

경비원들과 이웃집에서 쉐어하우스 입주자들에게 비협조적이고 나가라고 협박까지 한다.

이로 인해 입주자들이 불안해서 대부분이 공실이 되었고, A는 수익이 계속 마이너스이다.

A가 입주자와 아파트관리소에게 할 수 있는 대응방안은?

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1. A의 입장

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A가 임대인인 B에게 동의를 받고 아파트에 쉐어 하우스를 운영하는 것이라면

전술한대로 그 자체를 이유로 아파트 관리소나 이웃주민이 문제를 제기하기는 어려운 사안입니다.

세입자 A는 집주인 동의를 받았기에, 전대인이 되는 것이죠.

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그런데 사안의 경우 아파트 관리소 측에서 단순히 그 지역 주민들의 말만 듣고

협박까지 하여 그 세입자인 A의 쉐어하우스 영업을 방해하고 있고 있음 물론

쉐어하우스 운영을 포기하게 만드는 상황에 이른다면

직접 수행자인 아파트 관리소장에 대한 업무방해죄, 강요죄 등으로 고소까지 가능한 상황으로 보입니다.

이와 더불어 민사상으로는 아파트 관리소 및 그 소장에 대한 불법행위 책임까지 함께 묻는 것이 가능합니다.

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2. 아파트 관리소나 이웃의 입장

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문의 사례의 경우 기본적으로 문의자 A의 입장에서 서술되어 있는 면이 있습니다.

제 경험에 비추어 본다면 아파트 관리소 측에서

입주자 1인이 단순히 쉐어하우스를 운영하고 있다는 사실만으로

이를 중단할 것을 강력하게 종용하지는 않을 것입니다.

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이에 층간소음이나 이웃의 생활 방해 등 추가적인 요소가

존재하지 않을까 하는 예상을 해보게 됩니다.

이러한 요소들이 고려되었을 때 본 문의 사례에 대한 정확한 답변이 가능할 것입니다.